我國不動產交易所得長期採行房屋與土地分離課稅制度。於該制度下，土地交易所得原則上排除於所得稅體系之外，改由土地增值稅單獨課徵；房屋交易所得則依所得稅法規定，分別納入綜合所得稅或營利事業所得稅課徵。此一制度雖具有避免重複課稅及配合土地政策之歷史背景，惟隨不動產市場投資化及交易型態複雜化，逐漸衍生課稅基礎不完整、房地價格分割操作及租稅負擔失衡等問題。房地合一稅制施行後，房屋與土地交易所得改以整體交易利益為計算基礎，並納入所得稅體系課徵，使我國不動產交易所得課稅結構產生重大變化。
另一方面，我國公司與股東課稅制度自兩稅合一設算扣抵制度施行以來，歷經半數扣抵及設算扣抵制度廢止，現行股利所得課稅制度已使公司與股東間之課稅整合程度降低。對以不動產開發為主要營業內容之建設公司而言，其開發利益於公司層級負擔營利事業所得稅後，若再經盈餘分配移轉至股東，股東仍須就股利所得負擔所得稅。是以，建設公司股東之稅負問題，已不宜僅自公司層級或單一稅目觀察，而應從公司與股東兩階段之整體有效稅率加以評估。
本文以建設公司股東之稅負結構為研究核心，採文獻分析、制度分析、比較分析及個案模擬方法，探討房地合一稅制與股利課稅制度交互作用下，不動產開發利益於公司層級及股東層級之課稅效果。研究內容除整理房地合一稅制之立法背景、制度演變及新舊制差異外，並分析兩稅合一制度之形成、限縮與現行股利所得課稅制度之影響；進而以建設公司常見之自地自建、合建分售及合建分屋等開發型態進行模擬比較，觀察不同經營型態下之稅負結果及股東最終可支配所得。
研究結果顯示，房地合一稅制將舊制下原則上免納所得稅之土地交易所得納入公司課稅基礎，提高不動產交易所得之課稅完整性，並使建設公司及其股東之整體稅負較舊制有所上升。於現行股利所得課稅制度下，公司稅後盈餘分配予股東時，仍將於股東層級發生所得稅負擔，使公司與股東兩階段之課稅效果累積反映於股東最終可支配所得之減少。惟此一稅負增加，部分係舊制土地交易所得免稅效果消失之結果，尚不能僅因整體稅負提高，即認定現行制度已構成過度課稅。就不同開發型態觀察，合建分售仍呈現相對較低之整體稅負結果；整體而言，制度改革之主要效果，較多表現在提高投資案件之整體租稅成本與最低報酬要求，而未根本改變各開發型態間之相對排序。本文最後從租稅公平、制度一致性及經濟效率之角度提出制度評價與政策建議，主張未來制度檢討應著重公司與股東兩階段課稅之整體效果，以及不同經營型態、組織形式與所得取得方式間之稅負差異是否具有合理依據。

Taiwan has long adopted a separate taxation system for income derived from real estate transactions, under which buildings and land are taxed separately. Under this system, income from land transactions is, in principle, excluded from the income tax regime and separately subject to land value increment tax, while income from building transactions is taxed under the Income Tax Act as either individual consolidated income tax or profit-seeking enterprise income tax. Although this system has its historical background in avoiding double taxation and accommodating land policy, the increasing use of real estate as an investment vehicle and the growing complexity of transaction patterns have gradually led to problems such as an incomplete tax base, manipulation of the allocation of transaction prices between buildings and land, and unequal tax burdens. Following the implementation of the integrated house and land transaction income tax system, income from transactions involving buildings and land has been calculated on the basis of the overall transaction gain and incorporated into the income tax regime, resulting in significant changes to the taxation structure of real estate transaction income.
On the other hand, Taiwan’s taxation system for corporations and shareholders has undergone several changes since the implementation of the integrated income tax system with imputation credits, including the adoption of the half imputation credit system and the eventual abolition of the imputation credit system. Under the current dividend income taxation system, the degree of integration between corporate-level and shareholder-level taxation has been reduced. For real estate development companies whose principal business is real estate development, development profits are first subject to profit-seeking enterprise income tax at the corporate level. If such after-tax earnings are subsequently distributed to shareholders, the shareholders are still required to pay income tax on dividend income. Therefore, the tax burden of shareholders of real estate development companies should no longer be examined solely from the perspective of the corporate level or a single tax item, but should instead be evaluated on the basis of the overall effective tax rate at both the corporate and shareholder levels.
This thesis focuses on the tax burden structure of shareholders of real estate development companies. By adopting literature analysis, institutional analysis, comparative analysis, and case simulation methods, this thesis examines the taxation effects of real estate development profits at the corporate and shareholder levels under the interaction between the integrated house and land transaction income tax system and the dividend income taxation system. In addition to organizing the legislative background, institutional evolution, and differences between the old and new systems of the integrated house and land transaction income tax system, this thesis analyzes the formation and restriction of the integrated income tax system, as well as the effects of the current dividend income taxation system. It further conducts simulations and comparisons based on common development models adopted by real estate development companies, including self-owned land development, joint construction with separate sales, and joint construction with unit allocation, in order to observe the tax results and shareholders’ final disposable income under different business models.
The research findings indicate that the integrated house and land income tax system incorporates land transaction income that was, in principle, exempt from income taxation under the former regime into the corporate tax base. This has enhanced the completeness of taxation on real estate transaction income and increased the overall tax burden borne by real estate development companies and their shareholders compared with the former regime. Under the current dividend income taxation system, when a company distributes its after-tax earnings to shareholders, an additional income tax liability arises at the shareholder level. Consequently, the cumulative effects of taxation at both the corporate and shareholder levels are reflected in a reduction in shareholders’ final disposable income. Nevertheless, this increase in the tax burden is partly attributable to the elimination of the former exemption for land transaction income and should not, by itself, be regarded as evidence that the current system constitutes excessive taxation. With respect to different development models, joint construction with separate sales continues to produce a relatively lower overall tax burden. Overall, the principal effect of the tax reforms lies in increasing the total tax cost of investment projects and the minimum required rate of return, rather than fundamentally altering the relative ranking among different development models. Finally, this thesis evaluates the current system and proposes policy recommendations from the perspectives of tax equity, systemic consistency, and economic efficiency. It argues that future reviews should focus on the overall effects of taxation at both the corporate and shareholder levels, as well as on whether differences in tax burdens among various business models, organizational forms, and methods of income realization are supported by reasonable policy justifications.

一、專書
1. 朱德芳、張心悌，公司籌資與有價證券之發行，收錄於《變動中的公司法制：17堂案例學會公司法》，元照出版有限公司，2018年10月。
2. 李永然、鄭惠秋，合建．預售法律實務，永然文化出版股份有限公司，2021年11月29日。
3. 林松樹，房地合一課稅精解，翰蘆圖書出版有限公司，民國105年3月。
4. 林品硯、陳嘉鈴、林松樹，都市更新地主節稅議題精解，元照出版有限公司，民國113年12月。
5. 林琮達，不動產稅法律與政策，第五章第二節台灣的土地增值稅，元照出版有限公司，民國106年11月。
6. 柯格鐘，所得稅法I－個人綜合所得稅，新學林出版股份有限公司，2024年9月。
7. 陳清秀，稅法總論，元照出版有限公司，民國114年9月。
8. 黃富村、賴平和，營建稅務、會計、查核實務，長青會計師事務所，2000年2月。
9. 謝崑峯，房地合一課徵交易所得稅法律與政策，第八章第一節避免重複課稅－一般性議題探討，元照出版有限公司，民國108年4月。

二、期刊論文
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3. 利秀蘭，不動產相關稅制之研究，經濟研究第12期，民國101年3月，第88-98頁。
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5. 吳雀翬，房地合一稅制對建設業租稅負擔之影響，國立臺北商業大學財經學院會計資訊系會計財稅碩士班碩士學位論文，2021年。
6. 杜美勳、郭重附、游奕恬，房地合一實價課稅之研析，經濟研究第15期，民國104年8月，第225頁。
7. 汪瑞芝、江淑玲、吳雀翬，房地合一稅制對建設公司租稅負擔之影響，東吳經濟商學學報第108期，民國113年6月，第81頁。
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11. 胡碩勻，房地合一（上），月旦會計財稅網，2019卷12期，第1-4頁。
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16. 陳美嬪、曾俊堯，兩稅合一對股票投資人影響之研究，朝陽學報第5期，民國89年8月，第229頁。
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24. 廖建勛，輕鬆掌握房地合一2.0別讓獲利大失血，月旦財稅實務釋評第21期，民國110年9月，第20頁。
25. 劉昭辰，預售屋紅單及預售屋買賣契約轉售的問題－在民國一一二年平均地權條例修正後，興大法學第36期，2024年11月28日，第124頁。
26. 謝哲勝，房地合一課徵所得稅修法簡介與評析，月旦法學雜誌第247期，第100-111頁。
27. 謝淑芳，兩稅合一實施介紹及相關問題之探討，萬國法律第99期，民國87年6月，第24頁。
28. 簡信惠、張正輝，房地合一稅收預算編列及分配運用之探討，主計月刊第728期，民國105年8月，第32頁。

三、網路資料
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2. 方華香，量能課稅原則在憲法解釋與納稅者權利保護法之落實及修法研析，民國106年6月1日，https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=85539（最後瀏覽日：民國115年3月6日）。
3. 李悅綾，建築投資業代表性財務指標，2013年9月18日，https://mymkc.com/article/content/21704（最後瀏覽日：民國115年6月16日）。
4. 李基勝，憲法限制不動產稅制改革與否之研析，民國111年8月15日，https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=220616（最後瀏覽日：民國115年3月6日）。
5. 財政部財政史料陳列室，114年12月25日，https://museum.mof.gov.tw/singlehtml/2646203fe1924614b3df4c43bbde02a2?cntId=2cb47f989fb34325898e9b63f0eacf4d（最後瀏覽日：民國115年3月14日）。
6. 財政部財政史料陳列室，https://museum.mof.gov.tw/singlehtml/2646203fe1924614b3df4c43bbde02a2?cntId=a87be62e818045e88f257f3f3f5d791d（最後瀏覽日：民國115年3月14日）。
7. 財政部賦稅署，財政健全方案所得稅制改革模擬問答－疑義解答，114年12月25日，https://www.ntbsa.gov.tw/multiplehtml/85fe25850b61499a9282de87ffb99881（最後瀏覽日：民國115年3月14日）。
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9. 陳玉清，國稅機關辦理「維護租稅公平重點工作計畫」績效之探討，目錄大綱：參、「維護租稅公平重點工作計畫」執行績效之檢討（106年7月），https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=10645&pid=146569（最後瀏覽日：民國115年4月11日）。
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11. 鄧凱文，近年我國重大稅制改革成效之檢討，立法院105年專題研究，民國105年8月，https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=10352&pid=142（最後瀏覽日：民國115年4月6日）。

四、研究報告
1. 孫克難，台灣地區實施兩稅合併之可行性分析，財團法人中華經濟研究院，民國74年6月。
2. 徐偉初，我國股利所得課稅及兩稅合一制度之檢討，財政部105年度委託研究計畫，民國106年4月28日。
3. 陳聽安、蘇建榮，兩稅合一制度及其效果之分析，收入《兩稅合一研討會實錄》，財團法人中華經濟研究院，民國86年7月。
4. 黃世鑫，由財產交易所得課稅與土地增值稅之競合談起，「不動產資本利得課稅制度檢討與改革」論壇，國立臺灣大學公共政策與法律研究中心主辦，民國101年5月。

五、其他資料
1. 立法院公報，第100卷，第25期3877號二冊。
2. 立法院議案關係文書，院總第225/574號，政府提案第1361號。
3. 立法院議案關係文書，院總第225號，政府提案第14924號。
4. 立法院議案關係文書，院總第225號，政府提案第15279號。
5. 立法院議案關係文書，院總第225號，政府提案第16153號。
6. 立法院議案關係文書，院總第225號，政府提案第2846號。
7. 立法院議案關係文書，院總第225號，政府提案第522-2號，所得稅法修正草案。
8. 立法院議案關係文書，院總第225號，政府提案第5889號，民國86年9月20日。
9. 最高法院民刑事裁判選輯，第4卷第4期。