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根據行政院主計處於民國79年所進行的戶口及住宅普查報告中可知，台灣地區一般住戶租屋而居約佔總住戶的13.3%，台北縣l8%，台北市則高達20%，顯示租賃房屋已成為今日台灣都市地區民眾居住之主要形式之一。然而長久以來，我國在「有土斯有財」之傳統觀念下，政府及一般民眾皆偏重「住宅自有率」的提昇，造成在探討住宅課題的文獻及調查中，多偏重於「房價」方面，而有關「房租」方面的研究則較少探討。
本研究主要乃利用崔媽媽服務中心與主計處住宅狀況調查的出租住宅資料，針對民國70年至85年台北地區（台北市、台北縣）的住宅租金水準進行探討與分析，探討重點為住宅租金影響因素（特徵租金函數）、住宅租金歷年變化情形（租金指數）、住宅租金與價格相對變動關（租金乘數）係等三方面。
住宅租金影響因素方面，由於房客承租住宅屬於單純的消費行為，純粹享受住宅所提供的服務，因此租金可視為住宅的使用價格。反觀自有住宅者對於住宅則具有消費與投資雙重需求，房價除了使用價值外，亦包括預期增加的交換價值。實證結果發現影響住宅租金的主要因素為面積、內部隔間（房間數、廳數）、衛浴設備套數、住宅類型、屋齡、區位，而出租住宅提供家具與否、所在樓層、距小學或市場距離對於租金的影響則較不顯著。
住宅租金歷年變化情形方面，台北地區住宅租金受到住宅價格波動所影響，但租金反應價格波動具有時間上的落差，住宅價格在民國75、76年即有明顯上漲的趨勢，而住宅租金則遲至民國78年才出現大幅上漲的趨勢。主要原因在於租金受到租賃契約期限的關係，無法及時反應市場狀況而作調整，因此產生落後的現象。
住宅租金與價格的相對變動情形方面，台北市歷年來月租金乘數平均為298，台北縣則為274，表示台北市的住宅價格為住宅每月租金的298倍，台北縣則為274倍；顯示台北市之住宅投資、投機需求於房價高峰期遠遠超過台北縣，相對影響租金乘數幅度。
第一章 緒論-----1
第一節 研究動機與目的-----1
第二節 研究問題與方法-----5
第三節 研究範圍、架構與流程-----8
第二章 文獻回顧與理論基礎-----12
第一節 住宅租金之意涵-----12
第二節 特徵價格理論與相關文獻-----22
第三章 台北地區出租住宅市場現況及問題-----31
第一節 住宅出租市場現況-----31
第二節 住宅出租市場問題-----42
第三節 小結-----44
第四章 出租住宅資料內容分析-----45
第一節 資料的內容與整理-----45
第二節 兩套資料之差異-----53
第三節 小結-----58
第五章 特徵租金模式之建立與分析-----59
第一節 住宅租金影響因素-----59
第二節 模式設定與變數選取-----69
第三節 實證結果分析-----78
第四節 標準出租住宅租金之計算-----93
第五節 小結-----103
第六章 住宅租金指數之建立與分析-----105
第一節 住宅租金指數之編制-----105
第二節 台北地區住宅租金指數之分析-----115
第三節 住宅租金指數與價格指數之比較-----124
第四節 小結-----130
第七章 住宅租金乘數之建立與分析-----132
第一節 住宅租金乘數之編制-----132
第二節 台北地區住宅租金乘數之分析-----136
第三節 小結-----146
第八章 結論與建議-----148
第一節 結論-----148
第二節 建議與後續研究-----154
參考文獻-----159
附錄-----162
表2-1 台北地區分區範圍-----9
表2-2 國外運用特徵價格理論探討住宅租金影響因素之研究-----30
表3-1 台灣地區歷年出租住宅數量-----32
表3-2 台北地區普通住戶家宅所有權數表-----33
表3-3 台北市出租住宅戶的屬性-----35
表3-4 台北縣出租住宅戶的屬性-----36
表3-5 民國82年台北地區各區出租住宅平均面積-----37
表3-6 台北地區出租住宅類型-----38
表3-7 台北地區出租住宅完工年份-----38
表3-8 民國82年台北地區各區出租住宅平均屋齡-----39
表3-9 戶口及住宅普查租賃者的家計負責人特徵-----41
表4-1 主計處住宅狀況調查民國70-78，82年各區樣本筆數（台北市）-----47
表4-2 主計處住宅狀況調查民國70-78，82年各區樣本筆數（台北縣）-----48
表4-3 崔媽媽服務中心民國79-85年各區樣本筆數（台北市）-----51
表4-4 崔媽媽服務中心民國79-85年各區樣本筆數（台北縣）-----52
表4-5 主處住宅狀況調查與崔媽媽服務中心資料差異-----53
表4-6 民國82年台北地區各行政區出租住宅平均租金、坪數、屋齡-----55
表5-1 住宅價格與租金之差異一覽表-----60
表5-2 實證資料變數說明（崔媽媽資料）-----74
表5-3 區位虛擬變數設計一覽表-----75
表5-4 實證資料變數說明（主計處資料）-----77
表5-5 特徵租金模型估計結果（民國81-85年）（崔媽媽資料）-----86
表5-6 特徵租金模型估計結果（民國70-82年）（主計處資料）-----87
表5-7 特徵租金模型估計結果（民國82年）（崔媽媽、主計處）-----88
表5-8 住宅租金與房價影響因素一覽表-----91
表5-9 台北市民國81年至85年標準出租住宅屬性（崔媽媽資料）-----96
表5-10 台北縣民國81年至85年標準出租住宅屬性（崔媽媽資料）-----97
表5-11 台北市民國70年至82年標準出租住宅屬性（主計處資料）-----98
表5-12 台北市民國70年至82年標準出租住宅屬性（主計處資料）-----99
表5-13 標準出租住宅租金水準-----102
表6-1 不同來源租金指數之差異-----107
表6-2 台北地區標準出租住宅面積-----111
表6-3 本研究及主計處之台北市租金指數-----113
表6-4 台北市民國70年至85年標準出租住宅租金及租金指數-----119
表6-5 台北縣民國70年至85年標準出租住宅租金及租金指數-----120
表6-6 台北市民國70年至82年標準住宅價格指數及租金指數-----127
表6-7 台北縣民國70年至82年標準住宅價格指數及租金指數-----127
表7-1 本研究與張金鶚、林秋瑾、楊宗憲(1995)特徵租金及價格模型之差異-----134
表7-2 台北市分區租金乘數-----138
表7-3 台北縣民國70年至82年市區、市郊住宅類型戶數-----140
表7-4 台北縣分區租金乘數-----141
圖1-1 台北地區分區示意圖-----9
圖1-2 研究流程圖-----11
圖2-1 房租與房價之關係-----16
圖2-2 特徵價格市場均衡圖-----24
圖3-1 台灣地區歷年住宅權屬戶數比例-----33
圖6-1 本研究及主計處之台北市租金指數圖-----113
圖6-2 台北地區民國70年至85年標準住宅平減租金趨勢圖-----121
圖6-3 台北地區民國70年至85年標準住宅平減租金單價趨勢圖-----121
圖6-4 台北地區民國70年至85年標準住宅租金指數趨勢圖-----122
圖6-5 台北地區民國70年至85年標準住宅租金單價指數趨勢圖-----122
圖6-6 台北地區民國70年至85年標準住宅租金變動率趨勢圖-----123
圖6-7 台北地區民國70年至85年標準住宅租金單價變動率趨勢圖-----123
圖6-8 台北市民國70年至82年住宅租金指數、價格指數（總價）趨勢圖-----128
圖6-9 台北縣民國70年至82年住宅租金指數、價格指數（總價）趨勢圖-----128
圖6-10 台北市民國70年至82年住宅租金指數、價格指數（單價）趨勢圖-----129
圖6-11 台北縣民國70年至82年住宅租金指數、價格指數（單價）趨勢圖-----129
圖7-1 台北地區住宅租金乘數計算分區圖-----135
圖7-2 台北市民國70年至82年租金乘數變化圖-----139
圖7-3 台北市民國70年至82年各區租金乘數圖-----139
圖7-4 台北縣民國70年至82年租金乘數變化圖-----142
圖7-5 台北縣民國70年至82年各區租金乘數圖-----142
圖7-6 台北地區租金乘數圖-----145
圖7-7 台北地區各區租金乘數圖-----145
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