本篇論文為探討建築投資業者在住宅投資過程中市場分析工作之情形，並參考國外較完善之作法來檢視國內作法之優缺點，及針對缺點提出改進之建議對策。本文之研究目的、內容、結論及建議分述下：

一、研究目的：

本文之研究目的主要如下：

(一)澄清一般建築投資業者對於住宅投資過程中市場分析之內容與作法。

(二)參考國外較完備之市場分析作法，與國內作法相比較，進而檢視國內之缺失與問題

(三)針對問題及缺失，謀求改善之建議對策，提供業界參考，並希望提供各界對市場分析之基本認識和重視市場分析工作。

二、研究內容

本文共分六章，其主要內容如下：

(一)第一章　結論，除研究動機、目的、範圍、問題、名詞解釋、研究方法與流程外，亦包括文獻回顧，即對國內外有關市場分析之探討的文獻與資料作整理與評論。

(二)第二章　國外住宅投資市場分析之探討。主要在探討國內業者之一般住宅投資過程和市場分析之內容與作法。國外業者對於市場分析之架構大致可分為市場研究與市場能力分析。

(三)第三章　國內住宅投資市場分析之探討。主要在探討國內業者之一般住宅投資過程和市場分析之內容與作法，其可分為大環境分析、區域環境與基地分析、產品定位及定價與投資可 行性分析。

(四)第四章問卷調查與個案分析。主要籍由對業者之問卷調查來。了解不同型態、規模之公司對市場分析工作之差異，並透過個案分析方式來了解業者對市場分析工作之實際作法與內容。

(五)第五章市場分析課題與對策之研擬及運用。主要藉國內外市場分析之比較，進而檢視國內之問題與缺失，而歸納成數個課題並研擬建議之改進對策。最後則藉二個案來探討市場分析對投資決策之運用情形。

(六)第六章結論與建議

三、研究結論

本文之研究成果及結論如下：

(一)市場分析乃是對市場環境、供需動態與市場競爭和銷售能力等情形之預測與分析。國外對於市場分析之架構與內容主要可分為市場研究（Market study）與市場能力分析（ Marketability Analysis）。市場研究是對大環境動態及地區發展趨勢等之研究；市場能力分析則是對個案基地與鄰里環境市場活動的分析。並將二者之結果彙整為市場分析報告，以為投資決策參考。

(二)國內之市場分析內容大致可劃分成大環境分析、區域環境及基地分析、產品定位定價和投資可行性分析。

1.大環境分析在掌握投資地區大環境住宅市場景氣動向、經濟產業狀況和人口遷移情形，以作為業者擬定投資策略及進入市場時機之參考。

2.區域環境及基地分析則在了解區域環境、市場動向及基地條件對個案發展之影響，作為個案產品定位及定價之依據。

3.產品定位及定價主要是根據市場景氣分析及市場供需分析結果而擬定。投資可行性分析是綜合市場分析及財務分析之結果，作為投資決策的主要參考依據。

(三)問卷調查及個案分析之結果如下：

1.問卷調查結果顯示在受訪業者中，組織較健全之大型公司較有整體市場分析之觀念，中小型公司則較無整體之概念其次，投資興建型公司與代銷為主之公司二者內容較明顯的差異乃是後者較重視需求面的調查，但多仍缺乏進一步的分析。

2.個案分析結果顯示，三個案對於市場分析內容及作法，多只是做到調查階段而欠缺分析的工作，並且多偏重於供給面的調查，對需求面的分析較缺乏。這也是一般業者常見的問題。此外，從問卷裯查與個案分析結果可看出業者所回答之內容與實際作法有一段差距，即理性的想法與實際的作法無法配合。

(四)從國內外市場分析之比較而檢視出國內之缺失如下：

1.大環境分析方面，業者通常只重視市場景氣狀況而欠缺對經濟、產業及人口變動情形的分析。

2.市場供需動態方面，業者則多未能利用次市場分析之觀念和方法來掌握市場供需動態。

3.市場胃納分析方面，業者則未能正確認識市場胃納之觀念與方法之運用。

4.產品定位及定價方面，業者多透過產品試銷過後，才來調整所因應之對策，而增加了投資風險。

5.投資可行性分析方面，業者多以投資報酬情形為個案投資可行性的依據而較少顧及對市場狀況之綜合評估，對投資決策之精確性有負面之影響。

(五)市場分析課題與對策之研擬如下：

1.大環境動態之整體掌握：在市場景氣調查方面，除重視交易面的景氣狀況，亦應擴及投資、生產及總體面的景氣狀況，且在大環境條件方面則應重視人口、家戶、所得變動和就業狀況。

2.供需次市場分析觀念之運用：可將住宅市場按區域、型態、價格及坪數劃分成不同供給次市場，以及將市場需求區隔出不同之客源分布、所得階層、需求偏好和購買動機。將供需次市場契合及差異分析，作為產品定位及定價之參考。

3.市場胃納分析之運用：可透過時間、價格範圍及型態之區隔，來分析住宅需求數量和成交量之關係，並可藉過去胃納趨勢來推估未來市場胃納倩形，作為個案銷售能力之參考。

4.產品定位及定價對市場動態之考慮：須因應不同市場景氣及區位條件而調整個案本身產品定位和定價策略。

5.投資可行性分析之完整性：除考慮個案投資報酬情形外，亦應顧及對市場動態之整體評估與考量，如此在投資決策時才不易失之偏頗。

四、研究建議

經過本文的研究，對未來的建議及努力方向如下：

(一)建議成立房地產資訊中心由於目前市場資訊大抵缺乏公開流通，使市場分析工作塞礙難行。透過房地產資訊中心之建立，使資訊暢通，進而加強市場分析的品質。

(二)建議業者應加強市場需求面的分析業者對市場分析工作方向仍以供給導向為主，未來應加強需求面的分析。

(三)本文建議後續研究方向：

1.應加強對財務分析及市場行銷策略和計劃之探討。

2.居住與非居住性需求間的變化及對市場動態之影響，可作深入研究。

3.問卷調查應加強公司業務之分類或作單一型態研究，並應修正為單選形式。

4.個案分析可逐漸擴及不同類型住宅個案之探討，並可增加典型住宅個案於其中，以及由個案推出成功率來探討市場分析之優劣。

5.對於市場胃納與佔有的關係可進一步作深入研究。

6.不同市場景氣狀況及區位條件對個案產品定位及定價之影響和因應對策，可作進一步探討。

7.應加強對市場分析對策之實際應用的研究。

8.國內外市場分析優缺點評估和市場分析準則之建立，可作進一步深入研究。

9.將規劃理論和市場行銷理論融合於市場分析過程來探討國內作法之優缺點，未來可朝這方面努力。