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本研究乃針對建地進行開發之財務分析，土地取得方式以業界最普遍之買斷與合建兩種方式並用探討，找出影響土地開發之變數，先從建立土地開發建築規劃開始，將欲開發之土地作最大之建築面積規劃，按著進行財務分析的變數探討與模型建立，藉著現金流量折現模型運用修正淨現值法(Modify Net Present Value; MNPV)計算出投資個案之稅後淨報酬。並由敏感性分析來研判各種影響土地開發因素之重要性，進一步研究合建分回比例與土地成本、營建成本對開發者的投資報酬之影響、研判訂價政策對開發投資報酬的影響、評估投資計畫的銷售率與投資報酬之關係、分析開發募集資金的來源（融資的狀況）對投資報酬之影響，並研判在不同情境下之土地開發投資獲利性。最後考慮風險狀況下之財務分析模型的蒙地卡羅風險模擬，而加以分析土地開發的自有資金與投資報酬之各種可能風險與報酬之關係。
表目錄-----III
圖目錄-----V
第一章 緒論-----1
第一節 研究動機與目的-----1
第二節 研究範圍與限制-----4
第三節 研究問題與方法-----6
第四節 研究流程-----8
第二章 相關理論與文獻回顧-----10
第一節 投資報酬-----10
第二節 風險與不確定分析-----15
第三節 土地開發財務分析-----19
第四節 小結-----24
第三章 土地開發流程與建築規劃-----26
第一節 土地開發流程-----27
第二節 建築規劃影響因素探討-----30
第三節 建築面積計算-----34
第四節 小結-----38
第四章 財務分析模型之建立-----39
第一節 修正淨現值法-----39
第二節 變數的探討-----42
第三節 成本收益之計算-----47
第四節 投資報酬之設算-----57
第五節 小結-----59
第五章 個案模擬分析-----62
第一節 個案介紹-----62
第二節 建築規劃與銷售計劃-----66
第三節 投資報酬結果-----70
第六章 敏感性分析-----75
第一節 變數之敏感性-----75
第二節 合建分回比例與成本分析-----78
第三節 銷售率分析-----83
第四節 融資分析-----86
第五節 其他重要變數分析-----89
第六節 情境分析-----94
第七章 蒙地卡羅風險模擬-----101
第一節 流程之建立-----101
第二節 機率分配-----103
第三節 投資報酬與自有資金之風險-----106
第八章 結論與後續研究-----110
第一節 結論-----110
第二節 後續研究-----113
附錄一 台北市建築規劃之基地限制-----114
附錄二 建築規劃相關法規之法源-----115
附錄三 台北市土地使用分區之建蔽率與容積率-----116
附錄四 台北市工程造價標準表-----117
附錄五 建築師酬金標準表-----118
參考文獻-----119
論文初試審查委員意見與回應-----124
表目錄
表2-1 投資計畫的財務評估方法-----14
表2-2 一般土地開發者、過去學術研究及坊間軟體之缺失-----21
表3-1 總銷售面積子模式變數分解表-----32
表3-2 總樓地板面積子模式變數分解表-----33
表3-3 總車位數子模式變數分解表-----33
表4-1 基地開發條件變數-----45
表4-2 基地基本條件變數-----45
表4-3 融資條件變數-----45
表4-4 相關法令值與其他資料-----46
表4-5 銷售計畫變數表-----46
表4-6 財務分析模型成本變數分解表-----50
表4-7 財務分析模型收益變數分解表-----51
表4-8 有關土地開發之財務分析本研究與過去學術研究及坊間軟體之比較表-----61
表5-1 基地開發條件-----63
表5-2-1 基地基本條件-----64
表5-2-2 融資條件-----64
表5-3 本個案相關法令值與其他資料-----65
表5-4 建築規劃-----66
表5-5 銷售計劃-----67
表5-6 建築面積分配表-----68
表5-7 建商地主分配表-----68
表5-8 現金流量折現模型-----72
表5-9 損益分析與投資報酬分析（單位：萬元）-----73
表6-1 各變數之敏感性分析表-----77
表6-2 合建分回比例敏感性分析-----78
表6-3 土地單價敏感性分析-----80
表6-4 營建單價敏感性分析-----81
表6-5 總銷售率敏感性分析-----83
表6-6 預售期銷售率敏感性分析-----85
表6-7 土地貸款百分比之敏感性分析-----86
表6-8 營建貸款百分比之敏感性分析-----88
表6-9 自備款比率敏感性分析-----89
表6-10 銷售費用率敏感性分析-----90
表6-11 屋款比例敏感性分析-----91
表6-12 餘屋折價比例敏感性分析-----93
表6-13 房價與銷售率對投資報酬率影響之分析表-----96
表6-14 房屋售價與銷售費用率對投資報酬率影響之分析表-----98
表6-15 融資政策對投資報酬影響之分析表-----100
圖目錄
圖1-1 研究流程圖-----9
圖6-1 合建分回比例之敏感性圖-----79
圖6-2 土地單價之敏感性-----80
圖6-3 營建成本之敏感性-----82
圖6-4 總銷售率之敏感性-----84
圖6-5 預售期銷售率之敏感性-----85
圖6-6 土地貸款百分比之敏感性-----87
圖6-7 營建貸款百分比之敏感性-----88
圖6-8 自備款比率之敏感性-----89
圖6-9 銷售費用率之敏感性-----91
圖6-10 屋款比例之敏感性-----92
圖6-11 餘屋折價比例之敏感性-----93
圖7-1 稅後淨報酬之機率分配圖-----105
圖7-2 開發者自有資金之機率分配圖-----105
圖7-3 稅後淨報酬之累積分配圖-----106
圖7-4 開發者投資報酬達成機率圖-----107
圖7-5 開發者自有資金之累積分配圖-----108
圖7-6 開發者自有資金之需求圖-----109
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