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| 研究生： |
胡雅婷 Hu, Ya-Ting |
|---|---|
| 論文名稱： |
公有土地開發政策與開發方式選擇之研究 The research of public land develop policy and choice |
| 指導教授： | 邊泰明 |
| 學位類別： |
碩士
Master |
| 系所名稱： |
社會科學學院 - 地政學系 Department of Land Economics |
| 論文出版年： | 1998 |
| 畢業學年度： | 86 |
| 語文別： | 中文 |
| 論文頁數： | 138 |
| 中文關鍵詞： | 公有土地 、公私合營 、設定地上權開發 、BOT開發 、信義計畫區 、財務分析 、合作開發 |
| 相關次數： | 點閱：407 下載：0 |
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台灣公有土地為數之大，對土地供給市場的影響可見一斑，以台北市信義計畫地區為例，區內公有非公用土地佔全區可開發土地面積之34.6%，其開發決策過程、開發方式，將對全區土地開發活動及地價變化具有相當程度的影響；有鑑於此，本研究將探討現行公有土地開發政策與法令規定，提出公有土地在土地開發市場中，所應扮演的角色功能。再者，在公有土地開發主體方面，利用歐美國家都市建設中大量使用的公私合營土地開發方式(Pubic-Private Partnership, PPP)，公有土地開發主體由政府主導型轉為公私合營土地開發方式，不但可以節省政府財政支出，亦可藉由民間專業人才投入，達到更高的開發效率，正符合了政府獎勵民間參與投資建設的政策。
在公私合營開發公有土地的決策過程中，政府與土地開發商，兩者或因目標並不完全一致，或者是彼此間風險態度不同，其個別尋求的效用函數是不相同的，公部門在政策考量下開發公有土地將尋求公有土地開發效用最大，私部門則站在求取最大利潤報酬的觀點，考量是否參與公有土地開發作業，此時政府則需提供相當的誘因機制，以吸引私部門參與公有土地開發，在此情況下，不同公私合營土地開發方式--設定地上權開發、BOT開發及合作開發，本研究將比較各公私合營開發方式的內涵、運作流程及決策時間的差異，並重新加以定義，作為公有土地開發方式選擇的依據，並利用財務模擬分析，設計各公私合營開發機制，充分發揮公地開發的角色，以滿足都市發展的需要;最後，針對不同土地使用，選擇適合的公有土地開發方式。
本研究建議為下列四點：一、公有土地開發方式制度設計應隨政策目標的不同而有所差異；二、信義計畫區公有土地應暫停標售；三、公有土地各開發方式誘因機制隨土地用途及區位改良；四、公有土地開發方式依景氣情況作開發決策依據。
目錄
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的-----------------------------------------1-1
第二節 研究範圍與內容-----------------------------------------1-3
第三節 研究方法與流程-----------------------------------------1-5
第二章 文獻回顧與理論基礎
第一節 文獻回顧-----------------------------------------------2-1
第二節 理論基礎-----------------------------------------------2-9
第三章 公有土地角色定位與開發政策分析
第一節 公有土地角色定位分析-----------------------------------3-1
第二節 公有土地開發政策歷程及相關法令分析---------------------3-6
第三節 信義計畫區公有土地開發評析-----------------------------3-14
第四章 公私合營土地開發方式之比較分析
第一節 公私合營土地開發方式之意涵-----------------------------4-1
第二節 國內公私合營土地開發方式-------------------------------4-6
第三節 公私合營土地開發制度內容與誘因機制---------------------4-18
第五章 公有土地開發方式之評估
第一節 財務決策分析技術---------------------------------------5-1
第二節 基地開發財務模擬分析-----------------------------------5-6
第三節 公有土地開發方式評選-----------------------------------5-29
第六章 結論與建議
第一節 結論---------------------------------------------------6-1
第二節 建議---------------------------------------------------6-3
第三節 後續研究-----------------------------------------------6-4
參考文獻-------------------------------------------------------參-1
附錄一 設定地上權開發現金流量表
附錄二 BOT開發現金流量表
附錄三 合作開發現金流重表
圖目錄
圖1-1 研究流程圖------------------------------------------1-6
圖2-1 投機者的存在與土地供需影響關係----------------------2-2
圖2-2 土地投資報酬與都市資本累積量關係圖------------------2-10
圖3-1 信義計畫區土地使用分區圖----------------------------3-15
圖3-2 信義計主區土地使用分區統計圖------------------------3-17
圖3-3 台北市信義計畫地區土地權屬圖------------------------3-20
圖3-4 信義計畫區地價與變動圖------------------------------3-25
圖3-5 信義計畫區地價變動率圖------------------------------3-26
圖3-6 信義計畫區土地開發分佈圖----------------------------3-28
圖3-7 信義計畫區公私有土地開發比率圖----------------------3-30
圖4-1 設定地上權作業流程圖--------------------------------4-9
圖4-2 BOT開發流程圖---------------------------------------4-13
圖4-3 省有土地合作開發作業流程圖--------------------------4-16
圖4-4 台開公司與政府機構（或民問）合作開發作業流程圖------4-17
圖5-1 基地開發位置圖--------------------------------------5-8
表目錄
表2-1 國內探討公有土地開發利用相關文獻------------------------------2-5
表2-2 國外探討影響土地開發時序相關文獻------------------------------2-8
表2-3 民營化之類型及方式--------------------------------------------2-14
表3-1 信義計畫區都市計畫土地使用表----------------------------------3-16
表3-2 信義計畫區公有土地權屬及開發情況表----------------------------3-19
表3-3 信義計畫區地價變化表------------------------------------------3-25
表3-4 信義計畫區公私有土地開發歷程----------------------------------3-29
表4-1 美國公私合營開發方式之法人組織種類----------------------------4-3
表4-2 現行設定地上權開發案例制度設計表------------------------------4-18
表4-3 現行BOT開發案例制度設計表-------------------------------------4-21
表4-4 現行合作開發案例制度設計表------------------------------------4-22
表4-5 BOT開發相關獎勵規定-------------------------------------------4-23
表4-6 公有土地不同開發方式獎勵誘因內容比較表------------------------4-24
表4-7 各開發方式重新定義表------------------------------------------4-26
表5-1 各財務方案評估技術之優缺點比較--------------------------------5-4
表5-2 台北國際金融大樓總營建棲地板面積分析表------------------------5-7
表5-3 各開發方式基本變數與估算值表----------------------------------5-14
表5-4 設定地上權開發財務分析表--------------------------------------5-15
表5-5 BOT開發財務分析表---------------------------------------------5-16
表5-6 合作開發財務分析表--------------------------------------------5-17
表5-7 各開發方式開發投資報酬比較表----------------------------------5-16
表5-8 各開發方式公部門收益分析表------------------------------------5-19
表5-9 住宅及商業使用開發財務模擬分析基地現況及假設變數表------------5-20
表5-10 辦公使用設定地上權開發方式權利金市價成數敏感性分析表---------5-21
表5-11 住宅使用設定地上權開發方式權利金市價成數敏感性分析表---------5-22
表5-12 商業使用設定地上權開發方式權利金市價成數敏感性分析表---------5-22
表5-13 辦公使用BOT開發方式權利金稅後純益比例感性分析表--------------5-24
表5-14 住宅使用BOT開發方式權利金稅後純益比例感性分析表--------------5-24
表5-15 商業使用BOT開發方式權利金稅後純益比例感性分析表--------------5-25
表5-16 辦公使用合作開發方式分成比例敏感性分析表---------------------5-26
表5-17 住宅使用合作開發方式分成比例敏感性分析表---------------------5-27
表5-18 商業使用合作開發方式分成比例敏感性分析表---------------------5-28
表5-19 公有土地開發方式選擇指標準則表-------------------------------5-32
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