本研究主要目的在於瞭解國內外購物中心市場分析模式，並建立本研究的市場分析程序，並以個案研究的方式，進行兩購物中心個案之市場定位決策擬定。

　　本研究的對象範圍為台灣預計成立的大型購物中心（面積大於6000坪），個案分析的兩個對象為都會型的大型購物中心，分別是位於桃園縣中壢市金銀島廣場購物中心與台北京華城購物中心。分析的架構先從分析區位的地理條件，與相關立地資料的優劣勢，再輔以當地經濟發展的分析，得出商圈範圍的界定，並在商圈中取得其供給面和需求面的資料，需求面包括消費潛力和消費行為分析；供給面分析包括商圈內其他零售業種或業態之調查與現狀分析。接著，分析擁有重疊商圈範圍之競爭者的調查與分析，綜合以上分析得出本研究行銷定位的相關結論，如目標顧客、定位、與業種組合等。

　　最後，本研究根據先前的分析程序，建議金銀島廣場發展成為中價位之社區購物中心，提供生活、餐飲、休閒、購物等機能；京華城購物中心建議發展成為觀光兼主題性的購物中心，提供觀光、商業、餐飲、購物、休閒娛樂等機能，產品設定為中高價位的商品與服務。

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第一章 緒論 1

第一節 研究背景與動機 1

一、研究背景 1

二、研究動機 2

第二節 研究目的 6

第三節 研究限制 6

第二章 文獻探討 7

第一節 大型購物中心之定義與類型 7

一、大型購物中心之定義 7

二、大型購物中心之種類 10

第二節 購物中心市場分析模式 19

第三節 國內外購物中心產業現狀 22

一、美國大型購物中心之發展 22

二、日本大型購物中心發展現況 25

三、東南亞大型購物中心發展現況 26

四、臺灣大型購物中心發展現狀 28

第三章 分析架構與研究方法 29

第一節 分析架構 29

一、立地條件分析 31

二、區域經濟分析 31

三、商圈的界定 31

四、商圈需求面分析 31

五、商圈供給面之分析 32

六、競爭分析 32

第二節 研究方法與流程 33

一、研究對象 33

二、研究流程 34

第四章 金銀島廣場購物中心 36

第一節 立地條件分析 36

一、地理區位 36

二、立地條件優劣勢 36

三、區域經濟分析 38

第二節 商圈界定與範圍 40

第三節 商圈需求面分析 42

一、商圈購買力分析 42

二、消費者行為分析 45

第四節 商圈供給面調查分析 53

第五節 競爭分析 56

第五章 京華城購物中心 62

第一節 立地條件分析 62

一、地理區位 62

二、立地條件優劣勢 63

二、 區域經濟分析 65

第二節 商圈界定與範圍 67

第三節 商圈需求面分析 69

一、商圈購買力分析 69

二、消費者行為分析 78

第四節 商圈供給面調查分析 84

第五節 競爭分析 87

第六章 結論與建議 92

第一節 個案整理比較 92

一、地理區位與立地條件 92

二、區域經濟分析 94

三、商圈需求面分析 94

四、商圈供給面 97

五、競爭環境 98

第二節 分析結論 104

一、金銀島廣場購物中心 104

二、台北京華城購物中心 106

三、行銷推廣計畫 110

第三節 後續研究方向 111

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