謝辭
目錄
圖表目錄
第一章　導論-----1
　　第一節　研究動機與目的-----1
　　　　一　研究動機-----1
　　　　二　研究目的-----2
　　第二節　研究範圍、字詞定義與限制-----3
　　　　一　研究範圍與字詞定義-----3
　　　　二　研究限制-----4
　　第三節　研究途徑與研究方法-----6
　　　　一　研究途徑-----6
　　　　二　研究方法-----7
　　第四節　全文架構-----9
第二章　大陸房地產業概況-----12
　　第一節　房地產的意義與經濟角色的釐清-----13
　　　　一　房地產的意義-----13
　　　　二　房地產在總體經濟中的角色-----19
　　第二節　大陸房地產制度的變革-----23
　　　　一　大陸房地產市場的萌芽-----23
　　　　二　改革前大陸房地產概況-----24
　　　　三　改革前大陸房地產業面臨的問題-----27
　　　　四　改革後大陸房地產制度的變革-----31
　　第三節　現階段大陸房地產市場結構與產權制度-----39
　　　　一　現行大陸房地產市場結構-----39
　　　　二　大陸的土地使用制度-----45
　　　　三　房屋產權制度-----49
　　第四節　大陸房地產消費市場分析-----56
　　　　一　大陸居民購屋能力分析-----56
　　　　二　外商對大陸房地產需求之分析-----72
第三章　大陸房地產仲介業概況-----89
　　第一節　房地產仲介業的意義與功能-----90
　　　　一　房地產仲介業的意義-----90
　　　　二　房地產仲介業的功能-----92
　　第二節　大陸房地產仲介業的變革-----96
　　　　一　改革前的大陸房地產仲介業-----96
　　　　二　改革後大陸房地產仲介業的開展-----97
　　第三節　大陸房地產仲介制度-----101
　　　　一　法人組織方面-----102
　　　　二　從業人員方面-----106
　　　　三　仲介作業流程方面-----109
　　　　四　服務收費方面-----114
　　　　五　政府監督管理機制方面-----117
　　第四節　兩岸仲介制度的比較-----123
　　　　一　發展沿革-----123
　　　　二　業者類型-----125
　　　　三　服務內容-----127
　　　　四　薪獎制度-----128
　　　　五　收費方式-----128
　　　　六　仲介流程-----129
　　　　七　從業人員-----131
　　　　八　法規與行政管理-----131
第四章　個案研究-----141
　　第一節　信義房屋-----142
　　　　一　在台背景-----142
　　　　二　大陸投資情形-----142
　　第二節　太平洋房屋-----147
　　　　一　在台背景-----147
　　　　二　大陸投資情形-----147
　　第三節　中國運通-----153
　　　　一　在台背景-----153
　　　　二　大陸投資情形-----153
　　第四節　個案比較分析-----159
　　　　一　投資動機與事前評估-----159
　　　　二　投資型態與經營型態-----160
　　　　三　投資規模與經營績效-----163
　　　　四　案源、客源與行銷開發-----164
　　　　五　薪獎制度-----166
　　　　六　競爭條件-----167
第五章　結論-----171
　　第一節　研究發現-----171
　　　　一　房地產市場方面-----171
　　　　二　房仲市場與台商投資經營方面-----172
　　第二節　建議-----175
　　　　一　對業者的建議-----175
　　　　二　對政府的建議-----176
　　　　三　對後續研究者的建議-----177
參考文獻-----179
附錄一　《經紀人管理條例》-----187
附錄二　《上海市房地產經紀人管理暫行規定》-----193

圖表目錄
圖1-1　本論文章節架構-----10
圖2-1　房地產增長與總體經濟增長變動情況-----18
圖2-2　大陸房地產市場系統-----39
圖2-3　大陸房地產市場的行業結構-----41
圖2-4　大陸房地產市場層次結構示意圖-----42
圖2-5　大陸房地產市場結構詳圖-----43
圖2-6　大陸現行土地有償出讓程序-----48
圖2-7　大陸房產市場中房屋的分類方式-----51
圖2-8　大陸各種產權形式的房屋-----52
圖2-9　歷年大陸國民生產總值變化-----58
圖2-10　歷年大陸物價變化情況-----59
圖2-11　歷年大陸人均國民生產總值-----60
圖2-12　歷年大陸城鎮職工平均貨幣工資-----62
圖2-13　歷年大陸城鎮人均儲蓄存款餘額-----62
圖2-14　歷年大陸外商直接投資情況-----73
圖3-1　大陸房地產交易所仲介作業流程-----110
圖3-2　一般大陸民營房地產仲介業者作業流程-----113
圖3-3　大陸與房地產仲介業相關之政府監督管理系統-----119
圖3-4　上海市與房地產仲介業相關之政府監督管理機構-----121
圖3-5　台灣一般系統組織房仲業者作業流程-----130
表2-1　大陸土地制度改革進程-----33
表2-2　大陸住房制度改革進程-----35
表2-3　大陸房地產市場二級市場與三級市場之區別-----44
表2-4　大陸現行兩種土地供應方式之比較-----46
表2-5　現階段大陸房產所有制結構體系-----54
表2-6　歷年大陸國民生產總值變化-----58
表2-7　歷年大陸物價變化情況-----59
表2-8　歷年大陸人均國民生產總值-----60
表2-9　歷年大陸城鎮人口增長情況-----61
表2-10　歷年大陸城鎮職工平均貨幣工資-----62
表2-11　歷年大陸城鎮人均儲蓄存款餘額-----63
表2-12　1994年大陸城鎮家庭平均收支結餘-----64
表2-13　1994年大陸各地區家庭平均生活收支結餘-----65
表2-14　近年大陸房屋建築情況與商品房所佔比例-----66
表2-15　近年大陸商品房屋銷售情況-----67
表2-16　1994年大陸各地區商品房銷售情況-----68
表2-17　近年大陸居民購屋壓力指數-----69
表2-18　1994年大陸各地區居民購屋壓力指數-----70
表2-19　1995年台灣主要城市購屋壓力指數-----71
表2-20　歷年大陸外商直接投資情況-----73
表2-21　近年大陸四種外商直接投資方式批准項目變動情況-----74
表2-22　近年大陸各地區外商投資企業註冊登記情況-----75
表3-1　汕頭經濟特區房地產經紀人佣金標準-----115
表3-2　廣州市房地產經紀人佣金標準-----116
表3-3　兩岸仲介業發展沿革之比較-----124
表3-4　兩岸仲介業者類型之比較-----126
表3-5　兩岸仲介業者服務內容之比較-----127
表3-6　兩岸仲介業從業人員條件之比較-----131
表3-7　兩岸立法與仲介業行政管理機構之比較-----132
表4-1　投資動機與投資評估過程之比較-----159
表4-2　投資型態與經營型態之比較-----160
表4-3　大陸主要外商投資型態之比較-----161
表4-4　房地產仲介業直營系統與加盟系統之比較-----162
表4-5　房地產仲介業店頭經營與樓面經營之比較-----163
表4-6　投資規模與經營績效之比較-----164
表4-7　案源性質與交易類型之比較-----165
表4-8　客源分析與開發行銷手法之比較-----166
表4-9　薪獎制度之比較-----166
表4-10　競爭條件之比較-----167