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| 研究生： |
許文昌 Xu, Wen-Chang |
|---|---|
| 論文名稱： |
區分所有建物設定「地價持分」之研究 無 |
| 指導教授： |
林英彥
Lin, Ying-Yan |
| 學位類別： |
碩士
Master |
| 系所名稱： |
社會科學學院 - 地政學系 Department of Land Economics |
| 論文出版年： | 1982 |
| 畢業學年度： | 70 |
| 語文別： | 中文 |
| 論文頁數： | 105 |
| 中文關鍵詞： | 建物 、地價持分 、市價比較法 、土地殘餘法 、樓層別效用比率 、地價分配率 、地理政治學 、土地經濟 |
| 相關次數： | 點閱：127 下載：0 |
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論文提要
本論文共分六章，主要在探討區分所有建物設定「地價持分」之理論與方法。全文的重心在將平面地價導入立體地價。茲將各章提要簡述於後：
第一章緒論：本章在說明本文之研究動機與目的、研究範圍、研究程序、定義與假設等。
第二章基地平面價格查估方法之探討：本章係運用市價比較法為例來查估基地價格。其程序為搜集買賣實例、期日修正、求建物價格、標準化之補正、區域因素與個別因素之比較。
第三章樓層別效用比率：本章在闡明樓層別效用比率的意義、算定方法、及其影響之基本因素，並論述樓層別效用比率與分區、使用型態、樓高型態之關係。
第四章地價分配率：本章在說明地價分配率的意義、算定方法、功用，並分析地價分配率與樓層別效用比率之關係、地價分配率與深度遞減比率之比較等。
第五章設定地價持分：本章在計算基地使用權價值，並設定地價持分，最后討論設定地價持分的作用及其配合措施。
第六章結論與繼續研究事項：就各章所研討的主題作一摘要，並提出繼續研究項目。
區分所有建物設定「地價持分」之研究
目錄
第一章 緒論1
第一節 研究動機與目的1
第二節 研究範圍2
第三節 研究程序2
第四節 定義與假設6
第二章 基地平面價格查估方法之探討～市價比較法之運用～10
第一節 槪說10
第二節 搜集買賣實例12
第三節 期日修正15
第四節 求建築物價格15
第五節 求基地價格28
第六節 標準化補正29
第七節 區域因素與個別因素之比較29
第三章 樓層別效用比率33
第一節 樓層別效用比率的意義33
第二節 樓層別效用比率的算定方法33
第三節 影響樓層別效用比率的基本因素40
第四節 樓層別效用比率與分區44
第五節 樓層別效用比率與使用型態50
第六節 樓層別效用比率與樓高型態53
第七節 部分別效用比率58
第四章 地價分配率60
第一節 地價分配率的意義60
第二節 地價分配率與樓層別效用比率之關係60
第三節 地價分配率與深度遞減比率之比較64
第四節 地價分配率之算定方法66
第五節 地價分配率的功用80
第五章 設定地價持分82
第一節 計算基地使用權價值82
第二節 設定地價持分86
第三節 地價持分之作用93
第四節 其他配合措施95
第六章 結論與繼續研究事項97
第一節 結論97
第二節 繼續研究事項98
附錄100
參考文獻104
表目錄
表1･3〜1樣本調查數5
表2･2〜1買賣實例調查表13
表2･2〜2大廈買賣實例調查表14
表2･3〜1台北市主要街道房屋價格變動指數16
表2･4〜1台北市標準單價分級評定標準表18
表2･4〜2台灣省標準單價分級評定標準表19
表2･4〜3台灣省標準單價評定等級表18
表2･4〜4台北市房屋構造標準單價評定表21
表2･4〜5台北市房屋殘價率表22
表2･4〜6五層集合住宅新建工程造價分析表23
表2･4〜7十層大廈新建工程造價分析表24
表2･4〜8固定資產耐用年數表（主體部分）26
表2･4〜9固定費產耐用年數表（附屬設備部分）27
表3･2〜1個體樓層別效用比率算定方法（價格導向）35
表3･2〜2個體樓層別效用比率算定方法（租金導向）36
表3･2～3總體樓層別效用比率算定方法38
表3･2〜4總體樓層別效用比率39
表3･4〜1大安、松山、士林區，住宅使用，七層之樓層別效用比率49
表3･5〜1大安區，住宅使用與住商混合，七層之樓層別效用比率51
表3･6〜1景美、內湖、士林區，住宅、住商混合，五層之樓層別效用比率55
表3･6〜2城中、大安、中山、松山、士林區，商業、住商混合、住宅使用，七、十、十一、十二層之樓層別效用比率56
表3･7〜1部分別效用比率58
表4･2〜1樓層別效用比率與地價分配率之比較62
表4･3〜1深度指數表64
表4･4〜1地價分配率算定方法（第一法）69
表4･4〜2地價分配率算定方法（第二法）70
表4･4〜3地價分配率算定方法（第三法）71
表4･4〜4地價分配率算定方法（第四法）～台視家園大廈72
表4･4〜5地價分配率算定方法（第四法）～彩虹園大廈74
表4･4〜6地價分配率算定方法（第四法）～華聯大廈76
表4･4〜7地價分配率78
表5･1〜1台視家園大廈之基地使用權價值83
表5･1〜2彩虹園大廈之基地使用權價值84
表5･1〜3華聯大廈之基地使用權價值85
表5･2〜1台視家園大廈之地價持分與面積持分87
表5･2〜2彩虹園大廈之地價持分與面積持分89
表5･2〜3華聯大廈之地價持分與面積持分91
圖目錄
圖1･2〜1樣本分布圖3
圖1･3〜1設定地價持分方法之流程圖6
圖2･1〜1不動產估價方法與不動產市場之關係10
圖3･2〜1價格導向與租金導向之樓層別效用比率37
圖3･3〜1可及性效用與樓高之關係41
圖3･3〜2視野效用與樓高之關係41
圖3･3〜3寧適效用與樓高之關係42
圖3･3〜4總效用與樓高之關係43
圖3･4〜1平面可及性與立體可及性之關係44
圖3･4〜2立體可及性效用與平面可及性效用之關係45
圖3･4〜3地區、可及性效用及總效用之關係46
圖3･4〜4立體環境與平面環境之關係47
圖3･4〜5立體環境效用與平面環境效用之關係48
圖3･4〜6地區、環境效用與總效用之關係49
圖3･4〜7由表3･4〜1繪得之樓層別效用比率曲線50
圖3･5〜1由表3･5〜1繪得之樓層別效用比率曲線52
圖3･6〜1第一類與第二類總效用曲線之型態54
圖3･6〜2由表3･6〜1繪得之樓層別效用比率曲線55
圖3･6〜3由表3･6〜2繪得之樓層別效用比率曲線57
圖3･7〜1鑽石雙星大廈C座第三層樓平面圖59
圖4･2〜1總效用、土地效用、建物效用之關係61
圖4･2〜2由表4･2〜1繪得之樓層別效用比率曲線與地價分配率曲線63
圖4･3〜1地價分配率曲線型態65
圖4･3〜2深度遞減比率曲線型態65
圖4･4〜1由表4･4〜4繪得之樓層別效用曲線、地價分配率曲線、建物效用曲線73
圖4･4〜2由表4･4〜5繪得之樓層別效用曲線、地價分配率曲線、建物效用曲線75
圖4･4〜3由表4･4〜6繪得之樓層別效用曲線、地價分配率曲線、建物效用曲線77
圖5･2〜1由表5･2〜1繪得之地價持分與面積持分88
圖5･2〜2由表5･2〜2繪得之地價持分與面積持分90
圖5･2〜3由表5･2〜3繪得之地價持分與面積持分92
參考文獻
一、中文部分：
1.林英彥，「不動產估價理論與實務」，文笙書局，民國六十七年五月。
2.趙啟祥，「土地估價」，中國地政研究所，民國六十七年三月。
3.姚瑞光，「民法物權」，大中國圖書公司，民國六十六年十月。
4.張德粹，「土地經濟學」，國立編譯館，民國六十五年十一月。
5.台灣省地政處，「土地登記審查手冊」，土地改革雜誌社，民國七十年六月。
6.顏愛靜，「台灣都市地價指數編製方法之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文，民國六十九年元月。
7.張杏端，「設定地價控制點可行性之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文，民國六十九年六月。
8.曾文龍，「台北市房地產價格變動之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文，民國七十年元月。
9.林英彥，「台灣地區建立不動產估價方法之研究」，國立政治大學地政研究所及中國地政研究所合作編印，民國六十八年十二月。
10.姜其鴻，「台北市高樓使用型態之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文，民國六十八年六月。
11.呂偉白，「發展觀光農業可行性之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文，民國七十年六月。
12.蕭錚，「當前土地問題與土地政策」，地政論壇第四期，民國七十一年五月。
13.林英彥，「台北市路線價估價法之檢討」，地政論壇第四期，民國七十一年五月。
14.林英彥，「住宅地與商業地價格簡便算定方法」，現代地政第一卷第四期。
15.林英彥，「不動產估價實例精選」，未出版。
二、日文部分：
1.加藤弘之，「論樓層別效用比率與地價分配率」，不動產鑑定月刊，1972年7、8月號。（林英彥先生譯）
2.建部好治，「區分所有建物之樓層別效用比率與地價分配率」，不動產研究季刊，1980年10月號。（林英彥先生譯）
三、英文部分：
1. J. Friedman, “Encyclopedia of Real Estate Appraising”, Prentice Hall, 1978.
2. Edesio M. Migliorini, “A Study of Valuation Methods in Practice With Reference to Future Development”, The Value, October 1979.
3. Boeckh, “Condominium Unit Appraisal”, Real E’state Evoluation Guide, Volume 7 No 5.
4. “The Appraisal of Real Estate”, American Institution of Real Estate Appraisers, 1977.
5. Edwin S. Mills, “Urban Economics”, Scott, Foresman and Company, 1972.
6. James Heilbrum, “Urban Economics and Pubic Policy”, Second Edition, 1981.
7. Harry W. Richardson, “Urban Economics”, 1978.
8. Aloso. William, “Location and Land use”, Harvard Press, 1977.
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