我國都市更新條例自民國87年制定公布以來，雖透過獎勵誘因引導民間資金投入，並於民國108年全文修正以強化正當行政程序之保障，然都市更新整合困境仍長期存在。本研究關注的核心問題為：此一整合困境之結構性根源何在？既有制度設計何以未能化解？又應透過何種制度安排予以緩解？
本研究以代理理論與不完全契約理論作為分析框架，並以管家理論（Stewardship Theory）近一步補充理論基礎。本研究採文獻回顧法梳理我國都市更新整合之制度發展、相關文獻所揭示之具體困境與相關理論基礎，並透過歸納法與演繹法，建構分析框架並推導非營利組織於整合中得發揮之具體功能。為補充理論推演之實務觀察，本研究另以臺北市都市更新核定案件行政資料進行敘述性統計與無母數群組比較，觀察不同類型實施者於審議天數與共同負擔比率上之差異；並以日本東京都西富久地區第一種市街地再開發事業為個案，分析非營利之第三方整合人於整合過程中之具體作為，作為本研究所辨識之非營利組織功能架構之探索性例示。
本研究發現，我國都市更新整合困境源於三項結構性根源：(1)資訊不對稱所引發之代理問題；(2)同意書之不完全契約性質所導致之套牢風險；(3)資產專用性所造成之投資扭曲。三項困境共同根植於一制度矛盾，即投資型實施者掌握高度控制權卻無相稱之剩餘索取權，導致其與土地權利人之不信任加劇，形成難以自發化解之整合僵局。代理理論與不完全契約理論所提出之外部控制機制（如監督設計與產權配置）於我國制度脈絡下亦難以完全實施或化解困境。
管家理論提供了一條有別於外部控制之治理路徑，透過初始信任、目標對齊與聲譽機制，於信任建構之基礎上緩解整合困境。然而，管家脈絡之發生需具備特定條件，於現行投資型實施者主導之整合環境中無從自發形成，必須透過合宜之制度設計加以建構。本研究歸納出管家脈絡載體應具備之五項條件，並論證非營利組織因不分配盈餘限制、使命優先特性與制度獨立性等制度特徵，具有作為管家脈絡載體之高度適配性。
基於此一理論基礎，本研究進一步辨識非營利組織於整合中得發揮之五項具體功能，分別對應三項整合困境根源，從而順利推動都市更新。本研究最後建議建立非營利組織作為管家脈絡載體之問責標準、推動整合資訊之中立轉譯與揭露、以及建立都市更新整合人才培育與認證制度，作為制度建構之可行路徑。

Since the Urban Renewal Act was promulgated in 1998, Taiwan has guided private investment into urban renewal through incentive mechanisms, and the 2019 comprehensive revision further strengthened due process protections. Nevertheless, difficulties in urban renewal coordination have persisted. This study addresses three central questions: What are the structural roots of these coordination difficulties? Why have existing institutional designs failed to resolve them? And through what institutional arrangement might they be mitigated?
This study adopts agency theory and incomplete contract theory—both branches of contract theory—as its analytical framework, with stewardship theory introduced to further supplement the theoretical foundation. The study employs literature review to examine the institutional development of urban renewal coordination in Taiwan, the specific difficulties identified in prior research, and the relevant theoretical foundations, and through induction and deduction, it constructs an analytical framework and derives the specific functions that nonprofit organizations may perform in coordination. To supplement this theoretical derivation with empirical observation, the study further conducts descriptive statistics and nonparametric group comparisons on administrative data from approved urban renewal cases in Taipei City, examining differences in review duration and common-burden ratio across implementer types, and analyzes the Nishitomihisa Area Category I Urban Redevelopment Project in Tokyo, Japan, as a case study of how a nonprofit third-party coordinator acted throughout the coordination process, serving as an exploratory illustration of the functional framework identified in this study.
This study finds that the difficulties in Taiwan's urban renewal coordination stem from three structural roots: (1) agency problems caused by information asymmetry; (2) hold-up risks arising from the incomplete-contract nature of consent forms; and (3) investment distortions caused by asset specificity. These three difficulties share a common institutional contradiction: investment-type implementers hold extensive control rights without commensurate residual claim rights, which intensifies the distrust between implementers and landowners and forms a coordination deadlock that cannot be resolved spontaneously. The external control mechanisms proposed by contract theory—such as monitoring design and property rights allocation—prove difficult to implement and inadequate to resolve these difficulties under Taiwan's institutional context.
Stewardship theory offers a governance path distinct from external control: through initial trust, goal alignment, and reputational mechanisms, it mitigates coordination difficulties on the basis of trust construction. However, the emergence of a stewardship context requires specific conditions and cannot arise spontaneously in the current implementer-led environment; it must be deliberately constructed through appropriate institutional design. This study identifies five conditions that a stewardship-context carrier should possess, and argues that nonprofit organizations—by virtue of their non-distribution constraint, mission-priority orientation, and institutional independence—exhibit a high degree of adaptability as stewardship-context carriers.
Building on this theoretical foundation, this study further identifies five specific functions that nonprofit organizations may perform in coordination, each corresponding to one of the three structural roots of coordination difficulties, thereby facilitating the smooth progress of urban renewal. Finally, this study recommends establishing accountability standards for nonprofit organizations serving as stewardship-context carriers, promoting the neutral translation and disclosure of coordination information, and establishing a talent cultivation and certification system for urban renewal coordination, as feasible paths toward institutional construction.

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