長久以來，不動產一直是國人偏好的投資工具之一，但國內房地產市場近20幾年來歷經三次飆漲之後，房價仍然居高不下，造成一般民眾多存有住宅價格「只漲不跌」及「高報酬率」之預期，然此預期是否正確，背後隱含著一般人對投資報酬率之計算方式是否清楚。

本文研究主要目的是希建構一套總體住宅投資報酬率計算模式及報酬率矩陣，藉此分析不同買賣時機、持有期間、類型之報酬率與風險有何差異。由於資料與時間上之限制，我們以台北市中古屋及預售屋為範圍，一般購屋民眾為研究對象，研究時間則涵蓋民國60年~82年。首先探討各種計算住宅投資報酬率方式之合理性，其次建構本研究之計算模式，並利用個案比較各種計算方式之差異性，再以IRR法建立台北市總體住宅投資報酬率矩陣，最後並與其他投資工具作一比較。由於本研究係依齊一之標準住宅屬性透過特徵價格模型重新計算房價，以此為基礎，再計算總體住宅的投資報酬率。故由此計算出來的報酬率，背後隱含著是在一定住宅品質控制下求得，且對於成交住宅具有普通代表性，故有助於不同買賣時機及持有期間報酬率之比較分析，並消弭住宅品質差異對投資報酬率的影響。

本研究實證結果顯示：

一、僅以價差計算年平均投資報酬率，其值高達22.11%，標準差為12.23%；以IRR法計算的報酬率僅有11.37%，標準差則為12.14%，顯示一般人計算報酬率時，確有高估報酬率的傾向。

二、預售屋在預售期間投資買賣，由於不必負擔各種稅費及資金成本，年平均ROE可達74.99%，遠超過中古屋之獲利率。

三、78年實為景氣重要分水點，不論何時買進，只要在78年脫手，皆可得到相當高的利潤。

四、投資住宅最佳持有期間為5年以上，持有5年以後之報酬率已趨於穩定狀態，上漲空間不大，但持有期間越長時，報酬率變動之風險亦趨小。

五、同樣投資一年，住宅年平均投資報酬率遠低於股票、基金及定存利率。

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