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| 研究生： |
吳志偉 |
|---|---|
| 論文名稱： |
台北市獎勵民間興辦都市更新之研究 |
| 指導教授： | 黃健二 |
| 學位類別： |
碩士
Master |
| 系所名稱： |
社會科學學院 - 地政學系 Department of Land Economics |
| 論文出版年： | 1997 |
| 畢業學年度： | 85 |
| 語文別： | 中文 |
| 論文頁數： | 148 |
| 相關次數： | 點閱：260 下載：46 |
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新市區建設與舊市區再開發即構成一個都市的發展，而都市更新正是促進老舊市區再生暨健全都市整體發展之必要手段。台北市為國內推動都市更新事業最久、經驗最豐富之都市，其早期完成之更新案絕大多數係由政府獨力辦理，但由於都市更新之法令體制尚不健全，且囿於政府本身人力、財力有限等因素，以致成效不彰，在完成柳鄉社區等四個更新計畫後，更新工作之進展一度陷入膠著狀態，長期以來產官學各界也一直在努力尋求突破都市更新瓶頸的方向，因此國內有關都市更新之研究頗多，而本研究主要係針對台北市於民國82年甫建立之都市更新獎勵制度進行檢討，同時配合開發業者與更新地區居民之問卷調查結果，藉以了解民間真正的需求，進一步建議於現行更新制度或作法上為適當之修正。
本研究首先係檢討台北市以往實施之更新計畫所面臨之課題，其次再對台北市現行都市更新獎勵制度內容進行探討，並透過案例分析了解其執行過程與實際作法，然後分別就土地取得與產權處理、容積獎勵、其它獎助措施及民眾參與等四方面，檢討目前之更新機制與相關獎助措施，最後獲得以下幾點結論：
一、土地取得與產權處理方面
1.土地及地上物之取得困難為開發業者投資都市更新的最大阻力，也是影響其參與意願最主要的因素，故政府欲有效地吸引民間力量投入更新事業，實有必要於適當時機以公權力介入，協助開發業者順利取得更新地區之土地，避免因少數權利人之反對而造成更新事業之延宕或零星之開發。
2.欲提高民眾配合更新之意願，除其原有合法權益應予保障之外，尚需給予一些實質利益作為誘因，而合建或權利變換為民眾最能接受的開發方式，其不僅較能確保民眾之財產權益，亦較能達到原地安置的理想。
二、容積獎勵規定方面
1.台北市現行之容積獎勵規定過於粗略，有的未明確定義，有的條文過於籠統且語意不清，往往實際作法與法條內容不盡相符，不僅容易引起爭議，亦可能令民間有意申辦者難以適從。
2.其中環境影響說明一項，尚未制訂明確之審議規範與評估指標，故審議委員之審查缺乏標準，亦導致審議時程之延宕或未能確保都市環境品質之維護。
3.為鼓勵開發業者整合大規模之土地進行整體開發，對於已取得大規模完整基地（如整個計畫街廓）之開發者，應亦可給予容積之獎勵。
4.目前台北市所採行之各項都市更新獎勵措施中，係以容積獎勵為主，惟必須注意的是容積獎勵並非獎勵民間參與更新之唯一方式，且其對於都市環境之衝擊更需要審慎地評估，不宜過度地放寬，政府可同時運用稅捐減免、優惠貸款或補助等措施，以減輕參與者之負擔，提昇民間參與配合更新之意願。
三 、其它獎助措施方面
1.問卷調查結果顯示，開發業者最希望減免之稅賦為土地增值稅，其次為營業稅；而民眾最希望減免之稅賦也是土地增值稅，其次則為地價稅。
2.開發業者最希望政府提供協助之項目依次為(1)土地及地上物之取得；(2)安排現住戶之安置；(3)優先興闢區內公共設施。而民眾最需要政府提供協助之項目依次為(1)長期低利購屋貸款；(2)協助與開發業者之溝通協調；(3)整合各權利關係人參與更新計畫。
3.開發業者最希望政府給予補助之項目為更新貸款利息，其次為補助現住戶之安置費用。
四、民眾參與方面
1.若要以民間為主體來推動都市更新，除前述之各項獎助措施外，政府更應發揮其教育宣導之功能，使民眾了解更新後可為地區環境帶來哪些效益；此外，政府應主動提供諮詢或輔導之服務，協助民眾組織委員會共同參與更新計畫。
謝誌
摘要-----I
目錄-----III
圖目錄-----V
表目錄-----VI
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的-----1
第二節 研究範圍與內容-----3
第三節 研究方法與流程-----5
第二章 文獻回顧與相關理念之探討
第一節 相關文獻回顧-----7
第二節 民間參與都市更新之相關理念-----17
第三節 國外都市更新獎勵措施之探討-----24
第三章 台北市推動都市更新之課題
第一節 台北市實施都市更新之沿革-----33
第二節 政府主辦都市更新面臨之課題-----36
第三節 民間辦理都市更新遭遇之困難-----45
第四章 台北市獎勵民間興辦都市更新之實施概況
第一節 台北市都市更新獎勵制度之內容-----54
第二節 執行概況與案例分析-----62
第五章 台北市都市更新獎勵制度之檢討分析
第一節 問卷設計與調查訪談-----75
第二節 土地取得與產權處理問題之檢討-----82
第三節 容積獎勵規定之檢討-----89
第四節 其他獎助措施之檢討-----105
第五節 民眾參與問題之檢討-----111
第六章 結論與建議
第一節 結論-----115
第二節 建議-----120
參考文獻-----122
附錄一 台北市已公告之獎勵都市更新實施地區-----125
附錄二 更新地區居民問卷-----129
附錄三 開發業者問卷-----133
圖目錄
圖4-1 台北市民間申請興辦都市更新事業流程圖-----59
圖4-2 格林威治獎勵更新計畫範圍圖-----63
圖4-3 中山區詔安段獎勵更新計畫範圍圖-----67
圖4-4 內湖區康寧段獎勵更新計畫範圍圖-----71
圖5-1 民眾意願調查問卷架構圖-----76
圖5-2 信義路四段30巷附近地區範圍圖-----78
圖5-3 開發業者意願調查問卷架構圖-----80
圖5-4 目前公私部門之合作型態-----112
圖5-5 理想之公私部門合作型態-----112
表目錄
表2-1 囚犯困境／搭便車問題-----3
表2-2 日本住宅金融之融資-----30
表2-3 日本金融公庫之再開發融資-----31
表3-1 台北市已完成之四個更新案例-----34
表3-2 台北市辦理都市更新之法令依據-----36
表3-3 台北市已完成更新案之財務計畫表-----39
表3-4 安置之方式-----41
表3-5 台北市由民間投資辦理之都市更新案例-----43
表4-1 台北市都市更新實施地區選定原則-----55
表4-2 台北市分期分區研選獎勵更新實施地區範圍順序表-----57
表4-3 台北市三個通過審議之獎勵更新個案-----73
表5-1 開發業者期望公權力介入之方式-----83
表5-2 開發業者對最小更新基地規模限制之看法-----84
表5-3 民眾對產權處理方式及安置地點之期望-----86
表5-4 權利型態與產權處理方式之交叉分析表-----86
表5-5 希望參與合建之所有權人期望之權益分配方式-----87
表5-6 容積獎勵之歸屬-----101
表5-7 民眾與開發業者期望減免之稅捐項目-----105
表5-8 民眾期望之協助或補助項目-----107
表5-9 開發業者期望之協助措施-----107
表5-10 開發業者期望之補助措施-----108
表5-11 民眾與開發業者對各項獎助措施之偏好程度-----109
表5-12 民眾期望之更新實施主體-----111
表5-13 民眾期望參與之計畫階段-----113
表5-14 民眾期望參與更新計畫之方式-----113
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