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| 研究生： |
張曦方 Chang, Si Fung |
|---|---|
| 論文名稱： |
住宅樓層價差之探討－以台北市為例 A Study of The Different Prices for Housing Floors |
| 指導教授： |
劉小蘭
Liu, Hsiao Lan |
| 學位類別： |
碩士
Master |
| 系所名稱： |
社會科學學院 - 地政學系 Department of Land Economics |
| 論文出版年： | 1994 |
| 畢業學年度： | 82 |
| 語文別： | 中文 |
| 論文頁數： | 165 |
| 中文關鍵詞： | 樓層價差 、價格比率 、商品特性 |
| 外文關鍵詞： | different prices of floors, price rate, characteristics of goods |
| 相關次數： | 點閱：553 下載：0 |
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住宅價格主要乃是由平面價差與立體價差組合，並受供、需面的交互作用競價而成，對於位在同一塊基地上的各層樓而言，亦會因不同的空間屬性組合而產生不同的價格水準；而以往的住宅研究報告多偏重於探討有關總體面與平面區位條件的差異性對價格形成的影響，卻鮮少有人針對住宅立體屬性的差異對價格的影響做進一步的深入探討。因此本研究以臺北市地區為研究範圍，探討住宅樓層間的立體價格差異是否存在？影響樓層價差現象產生的因素為何？樓層價差的產生受供給面亦或是需求面的影響較大？
由於一般業者對於樓層的定價原則與消費者購屋樓層選擇的主客觀考量因素不同，因此可藉由市場實際樓層價格分佈狀況反應出市場呈現何種導向，並可為市場樓層價差之形成提供一合理之解釋。
茲將本研究之主要研究成果與結論略述如下：
一、供給面：
1.供給面訂定樓層價差主要依據乃是根據既有的區域市場供給面平均價差水準，再以產品的個體差異性（注重建物各層的空間居住條件差異程度）採評點加總法做價格上的調整，對於樓層價差的訂價方式缺乏需求面資料變動的預測與分析。
二、需求面（問卷調查分析結果）：
1.地區別因素與樓層間的價格差異皆不是決定居民選購樓層的主要考重因素，可見得台北市居民對於樓層的選購重視的是居住環境品質，而非價差因素。
2.居民屬性之年齡別、家庭成員組成不同皆會影響樓層之選擇。
3.最喜愛居住樓層所占百分比依次為三樓(22.2%)、五樓(12.6%)和一樓(12.2%)，二樓亦佔了百分之11.8%，其餘樓層之喜愛人數則隨著高度的增加而減少。
4.最不喜愛樓層具有一般性，集中於一、二、四樓最多。
5.喜愛樓層與選購之重視因素關係而言，低、中、高樓層之訴求明顯不同，相近樓層間之空間屬性需求則相近。
6.由消費者樓層偏好人數問卷調查結果得知，大多數的居民仍偏向於居住較低樓層，中間樓層次之，高樓層喜居人數最少，由此可知，需求面考量之安全性、可及性因素，重於舒適性因子之需求；供給面考量重心則有所不同，舒適性因子重於安全性、可及性因子之需求。
三、市場實證分析：
1.民國80年代初期，經檢定結果得知，樓層變數對於樓層價差形成其有顯著的影響，可見得樓層間的價差現象確實存在。
2.影響樓層價差產生的因素主要可分為居民屬性與建物屬性兩類，建物屬性則為安全性、可及性與舒適性的差異影響較顯著。
3.就樓層間的價格分佈來說，五層樓以下的樓層間價格高低關係變動幅度較大，無一定的價差模式可循，五層樓以上的住宅，樓層間的價差關係較明確，具有樓層越高，價格越高的相同趨勢，且中間樓層之價差較大，高樓層之價差幅度較小，相近樓層間的價差較平緩。
4.個別地區樓層間的實際價格差距雖然因地區與業者主觀的定價模式的不同而會有所差異，但基本上，樓層的價格高低分佈和樓層的高度有著一定的關係。
5.消費者的偏好改變，對於個別樓層的價格會有所影響，但由於消費者的議價空間有限，因此整體而言，市場價格仍是反應供給面訂定樓層價差的定價原則與方式。
由此可知，臺灣住宅市場本就呈現強烈的供給導向，因此樓層價差自然較符合供給面之定價原則，需求面的真實偏好對於價差的形成雖亦具有影響力，但影響效果有限。
感言-----I
中文摘要-----II
目錄
圖目錄-----IV
表目錄-----V
章節目錄
第壹章 緒論-----1
第一節 研究動機與目的-----1
第二節 研究內容與範圍-----3
第三節 研究方法與流程-----6
第貳章 相關文獻與理論基礎-----10
第一節 相關文獻-----10
第二節 理論基礎-----29
第參章 住宅樓層價差形成之探討-----36
第一節 住宅立體屬性分析-----36
第二節 供給面樓層訂價方式探討-----41
第三節 消費者購屋樓層偏好分析-----48
第肆章 市場實證分析-----80
第一節 模型設計與變數說明-----80
第二節 樓層價差存在之探討-----83
第三節 樓層價格差異分析-----91
第四節 供、需面與市場實證比較分析-----104
第伍章 結論與建議-----107
第一節 結論-----107
第二節 建議-----113
附錄一-----115
附錄二-----119
附錄三-----143
參考文獻-----149
圖目錄
圖1-3-1 研究流程-----9
圖2-1-1 樓高與可及性效果之關係-----12
圖2-1-2 樓高與寧適性效果之關係-----12
圖2-1-3 樓高與環境總效果之關係-----13
圖2-1-4 居住環境示意圖-----15
圖2-2-1 特性需求決定圖-----30
圖3-3-1 問卷設計架構-----48
圖3-3-2 個別地區優先選擇作為住家樓層分佈圖-----55
圖3-3-3 最喜愛居住樓層次數百分比圖-----60
圖3-3-4 最不喜歡樓層次數百分比圖-----61
圖3-3-5 優先選擇作為住家樓層別個數百分比圖-----63
圖4-3-1 五層樓住宅之總體樓層效用曲線-----94
圖4-3-2 七層樓住宅之總體樓層效用曲線-----95
圖4-3-3 五層樓以下純住宅總體樓層別效用曲線-----96
圖4-3-4 五層樓以下住商混合總體樓層別效用曲線-----97
圖4-3-5 六至十二樓大廈總體樓層別效用曲線-----98
圖4-3-6 十二樓以上大廈總體樓層別效用曲線-----99
圖4-3-7 五層樓以下公寓總體樓層別效用曲線-----101
圖4-3-8 六至十二樓大廈總樓樓層別效用曲線-----102
圖4-3-9 十二樓以上大廈總體樓層別效用曲線-----102
表目錄
表2-1-1 台灣地區建築型態都會區與非都會地區分佈比例百分比表-----21
表2-1-2 台北市地區建築型態比例百分比表-----22
表2-1-3 台北市住宅高度類型棟數比例變動情形-----23
表2-1-4 建物型態偏好個數統計結果-----24
表2-1-5 樓層別建物價格指數-----27
表2-1-6 席默爾氏設算各樓層之經濟價值-----28
表3-2-1 垂直價差的訂定-----44
表3-2-2 立體價差的訂定-----45
表3-3-1 性別次數百分比統計表-----50
表3-3-2 年齡次數百分比表-----50
表3-3-3 家庭人數次數百分比表-----51
表3-3-4 家庭成員結構次數百分比表-----51
表3-3-5 目前居住地區次數百分比表-----52
表3-3-6 居住地區偏好次數百分比表-----53
表3-3-7 建築型態偏好選擇次數百分比表-----54
表3-3-8 優先選擇作為住家樓層別次數百分比統計表-----56
表3-3-9 最喜愛樓層選擇與地區別之變異數檢定值-----57
表3-3-10 最不喜愛樓層選擇與地區別之變異數檢定值-----57
表3-3-11 樓層別排序與地區別之變異數檢定值-----58
表3-3-12 最喜愛居住樓層次數百分比表-----59
表3-3-13 最不喜歡樓層次數百分比表-----61
表3-3-14 優先選擇作為住家樓層別個數統計表-----62
表3-3-15 次佳選擇作為住家樓層個數統計表-----63
表3-3-16 居民屬性與最喜愛樓層之變異數分析-----64
表3-3-17 最喜愛居住樓層選擇顯著年齡-----65
表3-3-18 家庭結構與喜愛樓層之次數百分比表-----65
表3-3-19 居民屬性與最不喜愛樓層之變異數分析-----66
表3-3-20 目前居住地區與喜愛居住地點之交叉分析表-----67
表3-3-21 影響消費者購屋樓層選擇之潛在因子表-----68
表3-3-22 最喜愛樓層與影響因素之變異數分析-----70
表3-3-23 最不喜愛樓層與影響因素之變異數分析-----70
表3-3-24 最喜愛樓層重視因素差異顯著之樓層-----71
表3-3-25 最不喜愛樓層重視因素差異顯著之樓層-----72
表3-3-26 最喜愛樓層與重視因素交叉分析表-----107
表3-3-27 最喜愛樓層與重視因素交叉分析表-----112
表3-3-28 最喜愛樓層與重視因素交叉分析表-----117
表3-3-29 最不喜愛樓層與重視因素交叉分析表-----122
表3-3-30 最不喜愛樓層與重視因素交叉分析表-----125
表3-3-31 最不喜愛樓層與重視因素交叉分析表-----128
表3-3-32 最喜愛樓層與重視因素合計次數交叉分析表-----131
表3-3-33 最不喜愛樓層與重視因素合計次數交叉分析表-----134
表3-3-34 選購樓層與重視因素所形成之次數百分比表-----76
表3-3-35 六至十二樓住宅樓層特徵價格迴歸分析-----77
表3-3-36 十二樓以上住宅樓層特徵價格迴歸分析-----78
表3-3-37 六至十二樓住宅樓層特徵價格迴歸分析-----79
表3-3-38 十二樓以上住宅樓層特徵價格迴歸分析-----79
表4-2-1 個案分佈地區-----83
表4-2-2 建物高度型態分佈表-----84
表4-2-3 樓層高度分佈表-----84
表4-2-4 五層樓以下住宅價差迴歸檢定結果-----85
表4-2-5 六至十二層大樓價差迴歸檢定結果-----86
表4-2-6 十二層以上大樓價差迴歸檢定結果-----87
表4-2-7 十二樓以上價差迴歸檢定結果-----89
表4-3-1 五層樓以下公寓樓層別效用比-----94
表4-3-2 七層樓住宅樓層別效用比-----95
表4-3-3 五層樓以下公寓純住宅樓層別效用比估算表-----96
表4-3-4 五層樓以下住商混合使用公寓樓層別效用比估算表-----97
表4-3-5 六至十二樓大廈樓層別效用比估算表-----98
表4-3-6 十二樓以上大廈樓層別效用比估算表-----99
表4-3-7 五層樓以下純住宅總體樓層別用比估算表-----100
表4-3-8 五層樓以下住商混合總體樓層別效比估算表-----101
表4-3-9 六至十二樓大廈樓層別效用比估算表-----102
表4-3-10 十二樓以上大廈樓層別效用比估算表-----102
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