我國於2017年制定「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃專法），首度以專法規範住宅租賃關係，並於2023年修正第5條，明定住宅租賃契約視為具消費關係。惟專法施行以來，其與民法、土地法及消費者保護法間之規範關係尚待釐清，押金、修繕、返還點交等個別契約規範之解釋適用迭生爭議；同時，第6條排除土地法第97條租金上限之適用後，現行法對租金資訊與租金爭議之處理出現規範缺口。本文之問題意識即在於：租賃專法作為住宅租賃之特別法，能否有效回應住宅租賃關係之特殊性，並落實第1條「維護人民居住權」之立法目的。
本文以經濟社會文化權利國際公約第11條第1項及第4號、第7號一般性意見所揭示之適足居住權作為評價基準，透過兩公約施行法之內國法化、國家保護義務及基本權第三人效力之論證，說明居住權於私人間住宅租賃關係之規範意義；研究方法上以文獻分析為主，全面整理租賃專法施行以來之司法裁判，並輔以德國、韓國租金管制經驗之比較觀察。
研究發現有三。其一，租賃專法之契約規範多屬民法之補充或具體化，2023年修法後住宅租賃全面適用消費者保護法，惟保護規範散落各處，宜於專法內整合，並明定住宅租賃契約內容控制之授權與效果。其二，押金、修繕及返還點交等規定於實務適用上仍有保護不足：押金抵充欠租與返還之裁判見解分歧、修繕義務欠缺客觀適居性標準與分層救濟、遺留物「視為點交」之規定不足以正當化出租人之私力救濟。其三，第6條僅完成「去管制」，而未建立租金資料與租金評價基準，致無權占有相當租金不當得利等案件之實務見解歧異；德國及韓國經驗均顯示，租金管制須以可靠、地區化且可檢驗之租金資料為基礎，且應注意成本轉嫁與規避行為之防免。
本文主張，我國租金政策宜採「先資料治理，後精準評估管制」之漸進路徑：先整合經紀業成交案件、包租代管案件、租金補貼租約及公證租約等制度化資料，建立去識別化、區域化及類型化之租金參考基準，同步強化承租人權利行使保障與紛爭解決機制；俟資料品質及查核能力成熟後，再評估續約租金調整限制等政策工具。租賃專法之未來發展，應同時處理契約規範整合、租賃資訊透明、租金可負擔性及紛爭解決機制等制度面問題，使承租人居住權保障、出租人財產權及租賃住宅供給穩定得以兼顧。

一、專書
1.吳啟賓，2018，『租賃法論』二版，臺北市：新學林出版股份有限公司。
2.陳冠瑋，2017，『憲法上居住權之建構與實現－以司法權審查為核心』初版，臺北市：元照出版有限公司。
3.陳聰富，2019，『民法總則』三版，臺北市：元照出版有限公司。
4.廖庭輝，2022，『無住之島：給臺灣青年世代居住正義的出路』初版，新北市：衛城出版：遠足文化事業股份有限公司。
二、專書論文
1.吳秀明，2004，「租賃」，頁275-501，收錄於黃立主編，『民法債編各論（上）』初版，臺北市：元照出版有限公司。
三、期刊論文
1.王成機，2023，「租賃住宅市場發展及管理條例與相關子法修正重點解析」，『不動產研究』，2023年第2期，頁102-105。
2.何彥陞，2022，「租賃住宅市場發展及管理條例體系與定位之探究」，『全國律師』，第26卷第2期，頁4-33。
3.吳從周，2020，「臺灣租賃法上押租金規定修正芻議──兼論租賃住宅市場發展及管理條例之相關規定」，『月旦民商法雜誌』，第70期，頁31-46。
4.李永然，2019，「我國如何落實『居住權』的保障？－從台灣實施《租賃住宅市場發展及管理條例》談起」，『人權會訊』，第131期，頁8-11。
5.李基勝，2018，「關於房地租金管制問題研析」，『土地問題研究季刊』，第17卷第1期，頁111-129。
6.李晴瑜，2022，「淺談美國法之適居性默示擔保義務」，『土地問題研究季刊』，第21卷第1期，頁134-144。
7.周良惠，1988，「淺談現行土地法規體系之病理現象」，『經社法制論叢』，第1期，頁187-197。
8.林岡輝，2022，「論『租賃住宅市場發展及管理條例』之點交程序」，『全國律師』，第26卷第2期，頁34-42。
9.林旺根，2023，「評2023年租賃專法之修正－以租賃契約回歸消保法為中心」，『全國律師』，第27卷第10期，頁49-70。
10.林旺根，2023，「談健全租屋市場之方策－兼論強制租屋資訊登錄及配套措施之建構」，『不動產研究』，2023年第2期，頁24-33。
11.徐婉寧，2018，「住居租賃轉租之效力」，『月旦法學教室』，第192期，頁15-17。
12.徐揮彥，2017，「論經濟、社會及文化權利國際公約適當住房權在我國之實踐：以司法院釋字第709號及其嗣後之裁判為中心」，『國立臺灣大學法學論叢』，第46卷第3期，頁801-876。
13.翁燕菁，2013，「《經濟、社會與文化權利國際公約》的黯然登場－大法官釋字七○九號與經社權利保障」，『月旦法學雜誌』，第218期，頁239-246。
14.翁燕菁，2015，「適足居住權之可裁判性－初探國際人權法及其實踐」，『全國律師』，第19卷第1期，頁4-17。
15.張藏文，2022，「租賃住宅市場發展及管理條例之定位與適用－兼論其與消費者保護法之關係」，『消費者保護研究』，第26輯，頁37-70。
16.連世昌，2020，「租賃專法相關法律疑義評析」，『月旦會計實務研究』，第33期，頁62-69。
17.郭睦萱，2019，「淺論租賃專法對於房屋租金管制鬆綁後之相關建議」，『土地問題研究季刊』，第18卷第3期，頁29-35。
18.陳冠甫，2019，「住宅租賃契約未約定轉租之效力」，『土地問題研究季刊』，第18卷第2期，頁58-64。
19.陳冠甫，2021，「租賃住宅市場發展及管理條例施行後之實務總檢討」，『公證法學』，第17期，頁66-77。
20.陳冠甫，2022，「租賃住宅紛爭解決模式之立法分析」，『月旦財稅實務釋評』，第36期，頁38-50。
21.陳冠甫，2024，「住宅租金資訊實價登錄法制化之檢討與展望」，『不動產研究』，2024年第4期，頁66-75。
22.陳美琳，2020，「租賃住宅市場發展及管理條例適用問題之初探－以公證人審查為視角」，『財金法學研究』，第3卷第2期，頁55-91。
23.陳聰富，2003，「目的性限縮與契約自由之濫用」，『月旦法學教室』，第3期，頁12-13。
24.陳聰富，2006，「社會問題與契約管制的界限」，『月旦法學雜誌』，第134期，頁82-93。
25.彭建文，2023，「租賃專法、租賃市場與經濟」，『不動產研究』，2023年第2期，頁6-17。
26.黃明陽，2020，「住宅租賃法律關係解析－以租賃住宅市場發展及管理條例為中心」，『消費者保護研究』，第24輯，頁69-96。
27.楊文瑞，2024，「住宅租賃糾紛中的催告與送達－以出租人拒不修繕致承租人提前終止租約為例」，『月旦財稅實務釋評』，第59期，頁50-61。
28.楊文瑞，2025，「深入解析租賃條例第12條－點交與遺留物處理的法律實務指南」，『月旦會計實務研究』，第85期，頁57-69。
29.楊宏暉，2010，「市場經濟秩序下的契約失靈調整模式」，『法學新論』，第25期，頁67-101。
30.廖福特，2012，「台灣與聯合國兩人權公約接軌之檢討」，『新世紀智庫論壇』，第60期，頁20-24。
31.劉書瑋，2024，「住宅租賃契約擬制為消費關係之檢討－兼論住宅租賃契約之公證」，『公證法學』，第20期，頁30-49。
32.劉琦富，2022，「租賃住宅市場發展及管理條例第十二條適用疑義」，『全國律師』，第26卷第2期，頁43-50。
33.謝哲勝，2005，「契約自治與管制」，『月旦法學雜誌』，第125期，頁23-30。
四、碩、博士論文
1.陳佩妤，2017，「適足居住權於我國司法裁判之建構與落實」，國立政治大學法律學研究所碩士論文。
2.蔡孟翰，2016，「論國際人權法的水平效力問題」，東吳大學法律學研究所碩士論文。
五、研究報告、政府出版品及機關資料
1.內政部，2025，「『如何健全住宅租賃市場及租賃雙方權益保障』之修法公聽會報告」，立法院第11屆第4會期內政委員會公聽會，立法院議事暨公報資訊網附件，網址：https://ppg.ly.gov.tw/ppg/SittingAttachment/download/2025111427/0542261101932168003.pdf
（最後瀏覽日期：2026年7月2日）。
2.行政院主計總處，2021，「近年CPI房租指數變動情勢」，2021年11月26日，網址：https://ws.dgbas.gov.tw/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDYzL3JlbGZpbGUvMTEwMjEvODczNzUvNGIxNWI2NGQtNDJmNS00NzUwLTllMTUtMjM1YmZlNTI4MTVkLnBkZg%3D%3D&n=MTExMjkxMDMwNTlUNkxXNk1UWS5wZGY%3D&icon=.pdf
（最後瀏覽日期：2026年7月2日）。
3.張金鶚主持，2026，『113年度研析整體住宅政策委託專業服務案總結報告書』，內政部國土管理署委託，中華民國住宅學會執行。
4.陳宏明，2023，「住宅租賃押金託管與租金保證制度淺析」，立法院法制局議題研析編號R02037，網址：https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=43801&pid=228129 （最後瀏覽日期：2026年7月2日）。
5.陳秋芬，2024，「韓國房屋租賃契約申報制度法規簡介」，立法院法制局議題研析編號R02545，2024年7月，網址：https://www.ly.gov.tw/Pages/List.aspx?nodeid=46869
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6.黃華源，2023，「改善租屋黑市相關問題之研析」，立法院法制局議題研析，網址：https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=210312
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六、網路資源
1.「人權公約施行監督聯盟」網站，網站連結：https://covenantswatch.org.tw/un-core-human-rights-treaties/icescr/
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2.內政部「住宅價格指數」，網頁連結：https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0106.aspx
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3.內政部不動產資訊平台「房價負擔能力統計」，網頁連結：https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E1050（最後瀏覽日期：2026年7月2日）。
4.行政院國發會「出生率及死亡率趨勢」，網頁連結：https://www.ndc.gov.tw/Content_List.aspx?n=59917AA7A42364B0
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5.經濟合作暨發展組織（OECD）可負擔住房資料庫（Affordable Housing Database），網頁連結：https://www.oecd.org/content/oecd/en/data/datasets/oecd-affordable-housing-database.html
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七、新聞報導
1.內政部，「內政部住宅租賃法扶即將上路 林右昌：協助廣大租屋族爭取權益」，2024年5月13日，網頁連結：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=315653
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2.內政部，「免費租屋法律訴訟扶助服務 內政部：9月30日起正式開辦受理」，網頁連結：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=331850
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3.內政部，「租賃條例修法三大方向 內政部：保障租賃雙方權益 租客安心住、房東放心租」，網址：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=331851
（最後瀏覽日期：2026年7月2日）。
4.內政部，「內政部：聽取各方意見 穩健推動租賃條例修法 具修法共識部分將優先推動，加強房客房東權益保障」，網址：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=8&s=337898
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5.行政院主計總處，2022，「針對報載『我國消費者物價指數算法刻意略去「房價」』之說明」，網址：https://www.stat.gov.tw/News_Content.aspx?n=2668&s=207893
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6.胡順惠，2026，「租賃條例修法卡在兩件事 內政部曝後續做法」，『經濟日報』，2026年4月17日，網址：https://udn.com/news/story/7238/9448613
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7.財團法人法律扶助基金會，「法扶會自2024年8月1日起開辦『租屋糾紛承租人電話法律諮詢服務』」，網頁連結：https://www.laf.org.tw/news-detail/66
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8.財團法人法律扶助基金會，「法律扶助基金會『住宅租賃糾紛處理及諮詢專案』2025年9月30日正式開辦申請訴訟扶助服務」，網頁連結：https://www.laf.org.tw/news-detail/224
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9.馮牧群，「租賃專法三讀通過 5項變革將上路」，地產天下，網頁連結：https://estate.ltn.com.tw/article/4305
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10.591編輯部，「惡房東重出江湖騙租客 立委籲應修專法」，591新聞，網頁連結：https://news.591.com.tw/news/4937
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11.OURs都市改革組織，「彭揚凱、廖庭輝／居住正義不被重視的角落：台灣租屋黑市圖像初探」，鳴人堂，網頁連結：https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/5212040
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12.OURs都市改革組織，「廖庭輝、彭揚凱／拒絕打開租屋行情黑箱的蔡政府：談租屋登錄如何可能」，鳴人堂，網頁連結：https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/6395668#sup_8
（最後瀏覽日期：2026年7月2日）。
八、外文文獻
1.Anja M. Hahn, Konstantin A. Kholodilin, Sofie R. Waltl & Marco Fongoni, “Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin,” Management Science, Vol. 70, No. 3, 2024, pp. 1901-1923, doi:10.1287/mnsc.2023.4775.
2.Konstantin A. Kholodilin, “Rent Control Effects through the Lens of Empirical Research: An Almost Complete Review of the Literature,” Journal of Housing Economics, Vol. 63, 2024, Article 101983, doi:10.1016/j.jhe.2024.101983.
3.Kang Mo Koo & Jinyoo Kim, “Putting a Ceiling on Housing Costs: The Aftermath of Nationwide Rent Control in the Case of Jeonse System in Korea,” Journal of Housing Economics, Vol. 67, 2025, Article 102045, doi:10.1016/j.jhe.2025.102045.
4.Andreas Mense, Claus Michelsen & Konstantin A. Kholodilin, “Rent Control, Market Segmentation, and Misallocation: Causal Evidence from a Large-Scale Policy Intervention,” Journal of Urban Economics, Vol. 134, 2023, Article 103513, doi:10.1016/j.jue.2022.103513.
5.Byunggeor Moon, “Longer but Harder: Persistent Regulatory Effects of Tenants’ Contract Renewal Rights in Seoul,” Economic Analysis and Policy, Vol. 90, 2026, pp. 535-548, doi:10.1016/j.eap.2025.09.022.
6.Sungjin Yun & Hoon Choi, “Circumventing Rent Controls with Tenants’ Maintenance Fees: Evidence from Korea,” Journal of Housing Economics, Vol. 67, 2025, Article 102042, doi:10.1016/j.jhe.2025.102042.