都市更新條例第3條清楚明訂，未來都市更新事業的實施應以更新單元為最基本的單位，而條例中亦載明，重建區段土地以權利變換實施之。然更新條例中對於單元規模及權利變換之配套措施並無具體規定，因此欲以權利變換方式推動更新事業，必因不確定因素而衍生諸多交易成本。交易成本與單元規模整合具相關性，而交易成本高低取決於實施者，實施者本質上的差異，將使更新過程產生的交易成本呈現不同面貌，換言之，更新單元規模將不同。鑑於此，本文將對現今多元化的更新實施者進行分析，以瞭解實施者交易成本，並以個案進行財務模擬，推演實施者最適更新單元規模。

本文主要分為三部份，第一部份主要藉由都市更新相關法令及文獻歸納，比較不同實施者之交易時機、交易成本產生原因及交易成本負擔的差異性；第二部份主要藉由相關文獻分析，找出實施者交易成本衡量基準，並利用衡量基準評比實施者交易成本高低，進而比較實施者更新單元規模大小；第三部份主要利用三峽民權街區個案進行財務模擬，以瞭解不同實施者在該區之最適更新單元規模。最後再根據分析結果做結論與建議。

從本文分析得到以下四個結論：(一)不同實施者其交易時機、交易成本項目、交易成本產生原因不盡相似；(二)績效、組織科層、核心技術為評估實施者交易成本高低之基準，而交易成本負擔高低序位分別為都市更新會辦理型，次高為政府辦理型，最小者為都市更新事業機構辦理型。而協商成本為佔總交易成本比例最高者；(三)未來都市更新事業機構辦理型應承辦較大之更新單元規模，而都市更新會辦理時，較小的單元規模是可以被接受的，至於政府可視政策需求進入更新事業；(四)本文假設條件下之個案模擬得知，實施者內部報酬率呈現concave變化，而事業機構辦理型concave高峰時機相較晚於其他兩個實施者。

根據結論本文有以下四點建議：(一)未來利用權利變換方式實施更新事業時，應將交易成本觀念納入單元規模整合工作中；(二)單元規模應考量實施者組織上的特質；(三)國軍老舊眷村改建宜配合都市更新政策；(四)權利價值評估與位置分配宜有詳盡配套措施。

中文部份
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