以往進行更新地區實施優先順序評估時，多著重在篩選出實質環境最窳陋之地區，但過去失敗的更新經驗也說明僅由公部門力量來剷除窳陋地區、進行重建計畫並無法帶來都市經濟社會再復甦的全面效益，同時也將造成政府部門沈重的財政負擔；然而在未來更新事業走向公私合夥、獎勵民間參與的機制下，為使有限都市資源能投入於可帶來較大效益之地區，優先更新地區的評選應進一步由經濟效益面來評估其是否具有更新可行性，並非於劃設更新地區後卻無法採取任何實際更新行動。就公部門而言，其考量的是於何處先施行更新計畫可對都市產生較多且立即的效益？而就私部門投資報酬的觀點而言，除了居民更新意願外，地區因環境條件而具有之潛在再發展價值、才是該地區是否具有投資可行性的重要考量；因此於進行更新優先順序評估時，應同時考量地區實質環境狀況所顯露之更新急迫性、以及區位條件所產生之優先再發展潛力。因更新計畫之成果將直接反應在建物價值上，故本文嘗試透過房價來評估各種實質環境特徵、及區位條件對房價之影響程度為何？並以其建立更新地區優先順序評估指標及估計各指標權重，以減少過去採用罰分法或是AHP分析階層程序法等方式來評選更新地區時，參與決策者主觀認知影響評估結果客觀性的限制。

本研究分為五大部分：第一部份回顧更新地區優先順序評估之相關研究與法令、檢討比較過去評估方式之優缺，以及回顧特徵價格理論與更新理論、做為建構實證模型之基礎；第二部分則針對更新評估項目、建構更新地區環境屬性與房價之特徵價格模型、並估計各環境屬性之特徵價格；第三部分則依據實證結果、選取適當環境屬性建立更新地區順序評估模式、並估計各評估項目之權重；第四部分將評估模式應用於板橋市劃設更新地區、並評估其更新優先順序；最後部分為結論與後續研究建議。

根據實證結果與分析，本文研究結論歸納如下：

一、建物實質狀況與房價有顯著關係，故居住效用水準的差異會反應在 房價上；而住戶對房價之邊際願付價格會因街廓內不寧適環境屬性的外部效果而減少；另外區位條件及土地利用的優勢對房價有顯著的正面效果。

二、由實質環境品質對住宅價格的減損、以及區位條件對住宅價格的增加程度，可綜合評估各地區之更新潛力；實質環境差者之房價水準與環境水準將降低，可配合更新事業進行環境改善計畫；而具有土地利用及區位條件上之優勢條件者，因該環境特徵對房價有正向效果，透過更新計畫可實現其隱含之預期經濟價值，故其吸引私部門投資更新之潛力也較高。

三、本文所建立之更新地區優先順序評估模式中、不以環境窳陋程度做為決定優先順序的唯一考量、採特徵價格估計權重可降低評選過程中主觀判斷對評估結果的影響。

四、於加入區位條件評估項目後，更新潛力與優先順序評估結果異於僅以實質環境窳陋程度進行評估，而前者所涵蓋之評估項目可滿足改善居住環境品質、以及促進土地利用等更新目標的考量。

本文之更新地區優先順評估結果在政策上可做為研擬分期分區發展計畫、公共建設與環境改善方案、審核私部門更新事業、以及決定獎勵優惠程度之依據；除了確保公共財源能經濟有效利用外，俾以順序引導民間資源進入更新地區、且提公私部門獲得合理利潤的投資條件與投資環境。

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