一、研究目的：

隨著都市發展，都市土地利用有愈來愈集約的趨勢，也就是說，在有限的資金下，以

相對低額之建築成本（假設是單位房價）取代相對高額之土地成本（假設是單位房價）

，而都市土地利用重視區位，在不同的區位、不同的可及性下，建築成本與土地成本

間如何替代；從另一角度言，即房地總價中如何分配房價與地價之歸屬，值得深入研

究。此外，根據傳統的區位理論，以WILLIAM ALONSO之BID=RENT THEORY 為例，都心

之不動產價格最高，由此向周圍遞減，因而形成自中心而外不同土地利用型態之數個

同心圓，但這是末考慮法令管制的理論。事實上我國施行容積率、建蔽率等法令管制

，則不動產價格中房價與地價之組成是否深受影響而產生不同的房地組成比率及由都

心向外圍擴張之不同的地租坡度，也值得加以探討。因此，本文以台北市以實證研究

為主，旨在探討不同區位、不同使用目的，及不同的建蔽率、容積率等法令管制下，

房地產價格結構中土地成本及建築成本之替代性，以及房價與地價之相對份額（房地

比），以瞭解都市中不動產價格結構與區位、法令等因素之關聯作為民間投資及政府

決策之參考。

二、研究步驟及研究方法：

（一）不動產價格（即房地總價）中房價與地價之組成分析：比較傳統估價法、特徵

價格法及迴歸分析法，以提出適合的房、地價分離方式。

（二）求不同區位、不同用途不同管制下，房地比以瞭解其替代性有何不同：應用生

產函數與資本替代率等相關理論。

（三）分析出來之基地價格本質探討：

１．與土地持分之差異性比較。

２．與公告現值之差異性比較。

三、預期結果：

本研究希望獲得下列三方面之結論：

１．都市不動產之房地比結構。

２．正常合理之持分地價與建坪地價之差異。

３．正常合理地價與公告現值之差異，及改善公告現值系統之建議。