都市更新不參與者影響都市更新事業推動甚鉅，本研究分析土地改良物拆除及遷移完成前，實施者與土地及合法建築物所有權人協商可分為五個階段進行，並依不參與者區位能否劃出更新單元而分為兩個子賽局，透過參賽者「自然」可連結兩個子賽局後建構出都市更新協商賽局模型以六個階段進行。
依分析各階段報酬及成本包含交易成本，推導出賽局均衡解呈「囚犯困境」並與社會最適解不一致，且當第三及第五階段協商交易成本總和小於實施者預期報酬扣除拿翹或補償價格時，兩個子賽局實施者皆將採推動策略；另不參與者區位可劃出更新單元時，其可被實施者接受之拿翹或補償價格將小於不可劃出時。
實際探討「文林苑」、「永春社區」、「正義國宅」、「龍腦」及「昇立建設」等五個更新案決策路徑，僅「文林苑」及「龍腦」更新案與本研究賽局均衡解相符；應用集體行動、反公地悲劇、交易成本及賽局理論，實施者可利用重複賽局、加強建立信任感、懲罰與獎勵方式，避免都市更新推動困境，進而降低協商交易成本。

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