隨著都市的發展與老化，都市更新勢必成為我國未來的重要都市政策，然目前都市更新推動速度緩慢，究其原因可能有更新制度設計、人才不足、更新資金募集、政府對更新的態度…等問題，本研究認為都市更新無法順利推動主要應為都市更新實施方式的問題，本研究擬從都市更新條例第二十五條所列都市更新的實施方式加以探討，透過文獻的分析與實際訪談，發現現行都市更新實施方式均存在問題，徵收與區段徵收造成政府財政負擔，且過去以區段徵收辦理的都市更新成果並不佳，市地重劃平面分配不符都市土地使用效率，協議合建缺乏公平機制的規範，權利變換存在估價與利潤問題，因此，從都市更新條例第十三條思考以土地信託作為都市更新實施方式之可能性，發現土地信託實施都市更新可達到1.土地及合法建物所有權人無須籌集或提供都市更新資金，並解決更新區內部分的土地權利人債信不良無法籌得更新資金的困境 2.基於信託特性，降低都市更新事業所存在的風險3.落實土地政策與土地有效利用 4.加速都市更新的推動。
透過現行土地信託實施課題的探討，發現土地信託實施都市更新主要的課題存在三方面，包括以土地信託實施都市更新法令層面不足、受託銀行貸款或擔任更新實施者的問題、土地信託制度執行上的問題。
本研究基於現行都市更新與信託相關法令規定和土地信託實際辦理的現況，並透過深入訪談了解實際辦理上面臨的問題，作為建構兩套以土地信託實施都市更新的操作模式基礎，第一套配合現況受託銀行不擔任都市更新實施者時的土地信託實施都市更新的模式一，作為初期相關規定未能及時調整時，以土地信託實施都市更新參考的依據；第二套乃在模式一的架構基礎上，從委託代理理論切入，思考在簡化委託代理關係的基礎上建構受託銀行擔任都市更新實施者的模式二，並提供以土地信託實施都市更新時的配套措施，並建議未來可針對都市更新相關法規修正、開放銀行擔任都市更新實施者、強化土地信託實施都市更新下各機構的整合與強制信託的思考，俾使土地信託實施都市更新能更順利的推動，透過土地信託方式的引入，使都市更新的推動上更為快速，並為都市更新的實施注入新思維。

關鍵字：都市更新、都市更新實施方式、土地信託、權利變換

一、中文書籍部分
1. 方嘉麟（1998），「信託法之理論與實務」，台北：月旦。
2. 日本財政經濟協會（1992），「對於信託方式所造成日本土地流動畫之基礎研究」，財政部國有財產局譯印。
3. 王仁宏（2000），「公有土地信託制度與立法之擬議」，行政院研究發展考核委員會。
4. 王文宇（2004），「金融法」，台北：元照。
5. 朱柏松、詹森林、謝哲勝（1998），「公有土地信託之研究」，行政研究院發展考核委員會研究計畫。
6. 行政院經濟建設委員會（2001），「都市更新條例修正之研究」。
7. 南博方（1992），「日本各級公有土地信託之理論與實務」，財政部國有財產局譯印。
8. 美國都市與土地協會著、開創都市與土地研究室譯（1992），「市中心開發-都市發展與復甦」，台北：創新。
9. 財政部國有財產局（1991），「日本土地信託制度概要」，財政部國有財產局譯印。
10.財政部國有財產局譯（1992），「對於信託方式所造成日本土地流動化之基礎研究」。
11.財團法人都市更新研究發展基金會（1999），「邁向21世紀都市更新研討會大會實錄」，財團法人都市更新研究發展基金會出版。
12.財團法人都市更新研究發展基金會（2002），「都市更新法規經緯」，財團法人都市更新研究發展基金會出版。
13.財團法人都市更新研究發展基金會（2002），「都市更新魔法書」，財團法人都市更新研究發展基金會出版。
14.財團法人都市更新研究發展基金會（2004），「以信託方式辦理都市更新執行機制實質規劃方案」，台北市政府都市更新處。
15.高木文雄（1985），「關於都市再開發支共同化問題、信託及空間開發權之研究」，財政部國有財產局譯印。
16.黃健二（1984），「都市更新長期政策之研究」，台北：大佳。
17.黃國精（2003），「信託論著集粹（六版）」，台北：五南。
18.熊建夫著、何芳子譯（1997），「第十八屆中日工程技術研討會建築研究組論文集（3）--日本都市更新事業推動現況」 ，內政部建築研究所。
19.臺灣土地銀行(1992)，「土地信託業務之研究」，財政部金融局
20.鄭俊仁譯，三菱信託銀行信託研究會編（1993），「信託之法務與實務」，財政部金融局。
21.賴宗裕（2004），「成長管理與規劃經濟」，上課講義。
22.賴源和、王至誠（2001），「現代信託法論（三版）」，台北：五南。
23.謝哲勝（2003），「信託法總論」，台北：元照。
24.顏愛靜等譯（2001），「制度與經濟理論：新制度經濟學之貢獻」，台北：五南。
25.邊泰明（2000），「都市更新方針之研究—以三峽都市計畫為例」，內政部營建署市鄉規劃局。

二、中文期刊
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2. 吳明哲（2001），「從七大信託相關稅法完成修法看土地信託」，財稅研究，第33卷，第六期，頁47~58。
3. 李欽漢、歐政一（2000），「都市更新權利變換之研究」，人與地，第196期，頁4-16。
4. 林旺根（2001），「權利變換問題之研究（一）~（六）」，現代地政，第245∼250期。
5. 林顯達（2001），「土地信託之研究」，臺灣經濟金融月刊，第433期，第11~18頁。
6. 陳美珍（2003），「都市更新以信託方式辦理芻議」，建築經理季刊，第18期，頁11-14。
7. 楊松齡（2000），「以權利變換方式進行都市更新之評議」，人與地，第203、204期，頁41~47。
8. 賴宗裕（2001），「現行都市更新相關法規之評析」，人與地，209期。

三、博碩士論文
1. 朱學銘（2001），「以土地信託方式進行不動產開發之研究」，淡江大學商管學院高階主管管理碩士學程碩士論文。
2. 吳佳如(2001)，「TIF制度應用於國內都市再發展之研究-以臺北市都市更新為例」，國立台北大學地政學系碩士論文。
3. 巫聖惠（1992），「以土地信託方式開發新市鎮之研究」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文。
4. 李鴻漢（2003），「以社區營造推動都市更新整建及維護機制之研究」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文。
5. 林佑璘（2002），「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文。
6. 林惠華(2002)，「公私協力機制運用於都市更新政策之研究：士林夜市之個案模擬」，國立政治大學公行所碩士論文。
7. 林雲鵬（1998），「新的公私合作模式--公有土地信託之研究」，國立臺灣大學建築與城鄉研究所碩士論文。
8. 金亨俊（2001），「中共國有企業改革過程中腐敗行為之研究－代理人理論之分析」，政大公行所碩士論文。
9. 胡英鵬（2000），「我國都市更新權利變換制度改善策略之研究」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文。
10.張友怡（1998），「私部門辦理都市更新問題之研究」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文。
11.張翊倩（2000），「多準則評估方法應用於都市更新土地開發方式評估之研究」，朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文。
12.張毅堅(1993)，「民間土地開發合建行為之研究─以土地信託來運作」，淡江大學建築學系碩士論文。
13.陳宇捷（2000），「都市更新事業中公司合作機制建立之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。
14.陳怡芳（1997），「不動產證券化運用於都市更新之研究」，國立中興大學都市計畫研究所碩士論文。
15.陳威綸（1999），「土地信託制度與都市更新投資信託制度之比較」，國立臺灣大學財務金融學研究所碩士論文。
16.葉瓊英（1998），「土地信託應用於公有土地開發之研究」，朝陽大學財務金融系碩士論文。
17.蘇維祺（1989），「應用合建方式推行都市更新之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。

四、外文文獻
1.Bogert, George Taylor（1987），「Trusts」，St. Paul, Minn.: West Publishing
Co.。
2.Carmon, Naomi(1999)，「Three generations of urban renewal policies: analysis and policy implications」，Geoforum Volume: 30，pp. 145-158。
3.Carley, Michael （1990），「Housing and Neighbourhood Renewal Britain's New Urban Challenge」，PSI，pp. 22-30。
4.Couch, Chris(1990)，「Urban renewal : theory and practice」，
London :Macmillan Education。
5.Roberts, Peter W＆Sykes, Hugh（2000），「Urban regeneration : a handbook」，London ; Thousand Oaks, Calif.: SAGE。
6.國土交通省都市.地域整備局（2002），「市街地再開発、土地区劃整理事業新たな展開」，東京：ぎょうせい。
7.都市再生特別措置法研究會(2002)，「都市再生特別措置法ソ解說Q&A」，東京：ぎょうせい。