摘要

現階段政府對於民眾在持有土地或買賣、移轉土地應申報土地價格時，是以公告地價與公告土地現值方式作為民眾申報的依據；政府不管在評定公告地價或是當年的公告土地現值，都是依據「地價調查估計規則」所訂定一套評估地價方式去進行，而「地價區段」的劃分是整個估價作業程序的首要，因此地價區段劃分的正確與否，不僅牽扯到政府對各宗土地估價的精準程度，也會影響到地主課稅、繳款的多寡；如何擬定一套公平、客觀且為民眾所認同的「地價區段」劃分模式？應是現行政府機關值得深入研究的課題。

本研究即想以「地價區段劃分作業電腦化」作為公平、客觀及獲得民眾認同基本訴求，研究內容是先從現行的作業模式出發，探討作業流程的盲點與缺失，尋求利用電腦輔助地價區段劃分的契機；另一方面，想透過現行土地交易市場下的「地價」來說明「土地價格」與「土地價值」兩者之間的差異，衍生出地價區段劃分的多元性；用特徵價格理論的觀點來分析都市土地「價值」與「價格」異質的特性，用特徵條件束的觀念來建立同質區塊的地價區段，用同等價值的區段性土地來建立民眾所認為較公平、客觀的「地價區段」。

在電腦軟體運用方面，本研究針對形成地價區段的變數擁有區域差異的特質，選用地理資訊系統軟體作為輔助分析工具，將影響區域地價的因素轉成一張張的變數圖層，再透過圖層的套疊空間分析整合同質的特徵條件數，產生電腦作業下的「地價區段」。

經過模擬分析發現，利用法律層面變數配合地理資訊系統的空間分析方式進行同質地價區段的構建是可行的，但是礙於模擬地區因都市發展程度不一，致使各地區的細部計畫頒布時段不同，產生各時期法令對都市土地使用限制條件無法一致，使適用範圍無法擴大，如何克服現有問題是本研究另一個值得繼續探討的課題。

關鍵詞：地價區段、特徵價格理論、地理資訊系統

第一章 緒論

第一節 研究動機與目的 1-1

第二節 研究方法與研究流程 1-4

第三節 理論基礎 1-8

第四節 文獻探討 1-15

第二章 地價區段的劃分

第一節 地價區段的意義 2-2

第二節 現行地價區段劃分方法分析 2-7

第三節 現行地價區段劃分之檢討 2-15

第四節 地價區段劃分的準則 2-19

第五節 改良式地價區段劃分的方式 2-21

第三章 運用地理資訊系統劃分地價區段

第一節 地理資訊系統之簡介 3-1

第二節 劃分地價區段所需之地理資訊 3-7

第三節 劃分地價區段之模式設計 3-9

第四節 劃分地價區段之操作方式 3-15

第四章 個案模擬

第一節 模擬地區概述 4-1

第二節 前置作業 4-10

第三節 圖層套疊 4-26

第四節 成果檢討分析 4-34

第五章 結論與建議

第一節 結論 5-1

第二節 建議 5-3

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