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| 研究生： |
陳美華 |
|---|---|
| 論文名稱： |
不動產證券化的課稅問題 |
| 指導教授： | 李金桐 |
| 學位類別： |
碩士
Master |
| 系所名稱： |
社會科學學院 - 財政學系 Department of Public Finance |
| 論文出版年： | 1995 |
| 畢業學年度： | 83 |
| 語文別： | 中文 |
| 論文頁數： | 84 |
| 相關次數： | 點閱：143 下載：4 |
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隨著土地價格的上揚與政府財政收入的不足，不動產證券化成為一般投資人參與不動產投資及政府引導民間資金投入公共建設的途徑。
本文重點即在探討我國將來實施不動產證券化後應該如何課稅，才能達到鼓勵投資大眾與維護租稅公平的目的。由於不動產證券化在國內尚屬新興概念，因此本文首先介紹不動產證券化之基本概念，並且分析不動產證券化已經相當具有規模的美國、及人文條件與我國類似的日本等兩國之現行不動產證券化制度，得到以美國不動產投資信託較為適合我國目前現況的結論。
基於上述結論，本文除了說明美國聯邦稅法對不動產投資信託的課稅規定外，也一併介紹可作為我國不動產投資信託制度藍圖的我國現行證券投資信託制度與其課稅規定，進而模擬我國未來不動產證券化的可行方式與課稅方法，得到下面幾點結論：
一、不動產投資信託基金本身僅為投資導管，不應令其負擔所得稅，但應限制其投資人數、投資內容與盈餘分配，以防止基金淪為私人炒作不動產或規避租稅之工具。
二、不動產投資信託基金投資人的證券交易稅率與取自基金之股利、利息，應如同證券投資信託基金投資人一樣，得適用1‰與儲蓄投資特別扣除規定，以達到鼓勵參與投資之功效。
三、契約制不動產投資信託基金將土地交易所得稅停徵期間取得之土地交易所得分配給投資人時，投資人仍可享受免稅待遇。
四、證券交易所得稅停徵期間，不動產投資信託基金投資人出售受益憑證所得亦可免稅。
根據上述原則，比較相同所得來自不同的不動產投資信託基金與一般投資公司時發現，合格不動產投資信託基金投資人租稅負擔遠較一般投資公司投資人為輕，不僅可鼓勵大眾參與投資，亦能消除重複課稅之現象。
謝辭
論文提要-----I
目錄-----III
圖表目次-----V
第一章 緒論-----1
第一節 研究動機與目的-----1
第二節 研究範圍-----2
第三節 本文結構-----3
第二章 不動產證券化之基本概念-----7
第一節 何謂不動產證券化？-----7
第二節 不動產證券化所必須具備的基本要素-----7
第三節 不動產證券化的功能-----8
第三章 美、日兩國不動產證券化制度-----12
第一節 美國不動產投資信託-----12
第二節 美國不動產有限合夥-----18
第三節 日本不動產證券化制度-----20
第四節 我國目前適合採用的不動產證券化方式-----26
第四章 美國聯邦稅法對REIT的課稅待遇-----32
第一節 美國聯邦稅法對REIT的特別課稅規定-----32
第二節 美國聯邦稅法對於一般投資公司的相對規定-----37
第三節 REIT與一般投資公司稅負比較-----38
第五章 我國現行證券投資信託制度與課稅規定-----43
第一節 我國現行證券投資信託制度-----43
第二節 我國證券投資信託制度的課稅規定-----46
第三節 我國一般投資公司的相對課稅規定-----48
第四節 證券投資信託制度與一般投資公司稅負比較-----49
第六章 國內「不動產投資信託制度」的建立-----54
第一節 模擬我國不動產投資信託制度的運作-----54
第二節 權益型、契約制不動產投資信託制度的課稅方式-----58
第三節 一般投資公司的相對課稅規定-----60
第四節 權益型不動產投資信託制度與一般投資公司稅負比較-----60
第七章 結論-----65
參考文獻-----69
作者簡歷-----74
圖表目次
圖一：美國不動產投資信託(REIT)之架構圖-----14
圖二：三井Trendy系統運作架構圖-----22
圖三：日本組合型不動產證券化商品之基本架構圖-----25
圖四：國內不動產投資信託事業運作架構建議圖-----56
表一：美國REIT的資產總值-----12
表二：美國1980至1985年各類型REIT之報酬率-----16
表三：美國各類型REIT的比較分析表-----16
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