台灣由於經濟持續成長，民間累積可觀之消費潛力，不動產開發業者，因應政府部門以工商綜合區之政策法規，解決服務業土地取得問題之趨勢，掀起一股購物中心開發熱潮。

然而，率先於1999年7月4日開幕營運之台茂購物中心，其經營績效〈營收及淨利〉並不如預期，而且主力商店萬客隆，在開幕一年後，亦以特易購〈TESCO〉取代之；另外，同年開幕之環亞購物廣場，亦是將原百貨公司經營，更新為購物中心型態之先趨業者，其高樓層商店組合〈5、6、7樓〉之經營績效〈空置率達30%〉並不理想。上述代表著購物中心熱潮開發先趨之兩個案，何以會產生如此之績效落差？有何理論分析邏輯，可以用來合理解釋這些現況結果？

本研究以不動產開發經營者之觀點，透過文獻探討、個案訪談，整合下列理論基礎，使成為購物中心定位之策略分析架構，用以解釋上述個案產生開發經營落差之原因。

一、 商圈市場調查分析：

二、 策略定位：

三、 服務核心、零售傳遞系統、經營績效：

四、 商店組合之吸引力與排斥力：

購物中心定位之策略分析，首先探討購物中心之零售與不動產開發之產業本質，經由策略定位之分析架構，以及零售產業之服務核心、零售傳遞系統、經營績效之理論邏輯與商店組合之吸引力與排斥力之搭配考量，架構出釐清購物中心業者，在開發過程之價值鏈作為與經營績效間的合理邏輯關係。

基於新建之購物中心係一龐大之工程營建專案之觀點，本研究亦以計畫評核術〈PERT〉之網路要徑作業觀念，融合訪談台茂與環亞兩個案之內容，並依據上述購物中心定位之策略分析架構之理念，整理出29項相關之作業模式，作為落實策略分析理念之實際執行作業規範。

藉由本研究之購物中心定位之策略分析與作業模式，開發與經營業者，將更能釐清開發作為與經營績效之關係，並且提供其結構清楚完整之購物中心開發作業參考依循模式。

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