我國長期存在不動產借名登記，成因包括土地政策限制、稅負規避、家族財產管理與投資需求等多重因素，使得所有權人與實質權利人分離的現象相當普遍。然借名行為涉及債權契約、物權對世效、登記公信力及第三人保護等多項法律議題，其法律性質至今仍存有爭議。近年來最高法院以判決及裁定陸續調整對借名契約效力、真意認定與第三人保護的立場，使得實務操作標準有日益明確的趨勢，但仍存在理論基礎不一致與適用困難之處需整體檢討。
本文首先釐清借名登記契約的法律定位，分析其究係為委任、信託型法律關係、無名契約或其他特殊債權關係，並探討其與物權變動、登記公示力間結構性對立。進一步以所有權歸屬為核心，區分借名人為所有權人與出名人為所有權人二種不同法律架構，分析其對出名人處分權限及法律效果之影響。當借名人為所有權人時，出名人未經授權處分借名標的時，涉及無權處分、善意第三人保護及借名人之物權救濟途徑；於出名人為所有權人時，則著重於出名人所為之有權處分效力、借名契約內部關係之拘束力，以及借名人得否主張物權或債權救濟等議題。
其次依據實務見解將借名行為類型化，區分規避管制型、家族管理型等不同目的，加以分析其法律效果，蒐集並評析近年我國重要實務見解，如最高法院106年度第三次民事庭會議決議、最高法院108年度台上大字第1636號民事裁定，檢視實務上對所有權歸屬與處分權限認定標準之演變，比較不同裁判的論理脈絡所形成之法律效果。
再者將以德國聯邦法院V ZR 218/19判決為研究核心，在德國信託關係於物權行為無因性與登記公信力原則下，如何劃定內部信託關係與外部物權變動之界線，並藉由分析信託財產所有權之歸屬、受託人處分權限及信託人返還請求權之法理基礎，探討對信託人權利保障之機制。

Real estate borrowing-name registration has long been widespread in Taiwan due to land policies, tax avoidance, and family asset management, resulting in a persistent separation between actual and registered owners. This practice gives rise to complex legal tensions re-garding contractual obligations, the erga omnes effect of property rights, and public reliance on land registration. Although recent Supreme Court decisions have clarified the applicable legal standards, underlying theoretical inconsistencies still require a comprehensive examina-tion.
This thesis clarifies the legal nature of borrowing-name registration agreements, exploring whether they should be characterized as a mandate, a trust-like relationship, or an innominate contract. Focusing on the attribution of ownership, it delineates two legal frameworks,one in which the trustor retains ownership and another in which the trustee holds ownership to analyze their respective impacts on power of disposition, third-party protection, and available legal remedies. Furthermore, this study classifies borrowing-name registration arrangements according to their underlying purposes and examines key Taiwanese judicial precedents to trace the evolution of judicial approaches.
Finally, using the German Federal Court of Justice(BGH) V ZR 218/19 as a comparative reference, this thesis examines how German law balances internal fiduciary relationships and external transfers of property under the principles of abstraction and publicity, ultimately proposing legal recommendations for Taiwan.

壹、中文文獻
一、專書(依姓氏筆畫排列)
1. 王千維，繼續性債之關係之基本理論，2020年1月。
2. 王澤鑑，不當得利，2023年8月，增補版。
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5. 林洲富，民法債編總論， 2022年9月。
6. 邱玟惠，民法物權-逐條釋譯，2022年9月，增修8版。
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11. 陳聰富，民法總則，2018年8月，2版。
12. 黃茂榮，民法總則，2023年9月，增訂4版。
13. 游進發，債法各論(上)， 2025年9月。
14. 劉春堂，民法債編各論(上) ，2022年7月，2版。
15. 鄭玉波、黃宗樂、楊宏暉，民法總則，2021年8月，修訂12版。
16. 鄭冠宇，民法物權，2025年9月，15版。
17. 鄭冠宇，民法債編總論，2025年9月，8版。
18. 鄭冠宇，民法總則，2023年7月，8版。
19. 謝在全，民法物權論(上)，2025年9月，修訂9版。
20. 謝哲勝，民法物權，2020年9月，修訂5版。
21. 謝哲勝，民法總則，2025年7月。
22. 葉啓洲，民法總則，2021年9月。
二、期刊(依姓氏筆畫排列)
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3. 月旦法學教室編輯部，借名登記契約之外部效力（下）─從最高法院「名實相異」的無權處分說到「名實相符」的106年度第3次民事庭會議決議，月旦法學雜誌，第185期，頁122-125，2018年3 月。
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17. 林清汶，評原住民保留地以人頭買賣之爭議－以最高法院民事大法庭108 年度台上大字第1636號裁定為例，軍法專刊，第68卷，第4期，頁59-77，2022年8月10日。
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59. 魏大喨，不動產借名登記法律關係內部與外部效力─契約自由界線與風險分配，法學論述，月旦知識庫，頁61-85，2023年9月。
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https://www.mof.gov.tw/house/multiplehtml/fb9a2a1b9efa426bb0cc7802e1a8da91。
3. 財政部台北國稅局，房地合一稅2.0六大修法重點，2021年6月4日，
https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/cd61d91304fc4fb194571fea1d82ba35?cntId=fa38f9d9fdae496b82ee5ce5061d2041。
4. 李文正，父母借名登記千萬房產 不孝女偷賣遭胞弟打臉，中時新聞網，2022年8月16日，https://www.chinatimes.com/realtimenews/20220816003228-260402?chdtv。
5. 陳姿諭，媽媽花錢買房登記兒子名下！慘被而趕出家門，用1招奪回房產，風傳媒，2025年11年07日，https://www.storm.mg/lifestyle/11079515。
6. Ecovis，什麼是稻草人謬誤？它何時存在？Was genau ist ein Strohmannverhältnis und wann liegt es vor? 2022年9月12日。
7. 臺南市白河地政事務所，民意交流，常見問答，2015年1月7日。
https://bhland.tainan.gov.tw/News_Content.aspx?n=30057&s=7820754。
四、司法判決(依年度排列)
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2. 最高法院115年度台上字第310號民事判決。
3. 最高法院114年度台上字第1362號民事判決。
4. 最高法院114年度台上字第1343號民事判決。
5. 最高法院114年度台上字第1306號民事判決。
6. 最高法院113年度台上字第1018號民事判決。
7. 臺灣高等法院高雄分院民事判決113年度重上字第156號判決。
8. 最高法院112年度台上字第1727號民事判決。
9. 最高法院112年度台上字第2292號民事判決。
10. 最高法院112年度台上字第294號民事判決。
11. 最高法院111年度台上字第2866號民事判決。
12. 最高法院111年度台上字第2821號民事判決。
13. 最高法院111年度台上字第1617號民事判決。
14. 最高法院111年度台上字第1433號民事判決。
15. 最高法院111年度台上字第1425號民事判決。
16. 最高法院111年度台上字第1441號民事判決。
17. 最高法院111年度台上字第848號民事判決。
18. 最高法院111年度台上字第171號民事判決。
19. 最高法院111年度台上字第159號民事判決。
20. 臺灣高等法院111年度重上更一字第4號民事判決。
21. 最高法院110年度台上字第2989號民事判決。
22. 最高法院110年度台上字第2391號民事判決。
23. 最高法院110年度台上字第2957號民事判決。
24. 最高法院110年度台上字第1957號民事判決。
25. 最高法院110年度台上字第1608號民事判決。
26. 最高法院110年度台上字第1148號民事判決。
27. 最高法院110年度台上字第1053號民事判決。
28. 最高法院110年度台上字第709號民事判決。
29. 最高法院110年度台上字第415號民事判決。
30. 最高法院110年度台上字第373號民事判決。
31. 最高法院110年度台上字第349號民事判決。
32. 最高法院110年度台上字第290號民事判決。
33. 最高法院109年度台上字第3228號民事判決。
34. 最高法院109年度台上字第3221號民事判決。
35. 最高法院109年度台上字第2742號民事判決。
36. 最高法院109年度台上字第2133號民事判決。
37. 最高法院109年度台上字第1302號民事判決。
38. 最高法院109年度台上字第123號民事判決。
39. 最高法院108年度台上字第2438號民事判決。
40. 最高法院108年度台上字第2161號民事判決。
41. 最高法院108年度台上大字第1636號民事裁定。
42. 最高法院108年度台上字第1636號民事裁定。
43. 最高法院107年度台上字第2096號民事判決。
44. 最高法院107年度台上字第1664號民事判決。
45. 最高法院107年度台上字第1023號民事判決。
46. 最高法院106年度台上字第2683號民事判決。
47. 最高法院106年度台上字第2538號民事判決。
48. 最高法院106年度台上字第1424號民事判決。
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74. 最高法院95年度台上字第260號民事判決。
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76. 最高法院94年度台上字第130號民事判決。
77. 最高法院93年度台上字第919號民事判決。
78. 最高法院91年度台上字第2028號民事判決。
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81. 最高法院87年度台上字第2834號民事判決。
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83. 最高法院85年度台上字第294號民事判決。
84. 最高法院85年度台上字第418號民事判決。
85. 最高法院85年度台上字第3072號民事判決。
86. 最高法院82年度台上字第2805號民事判決。
87. 最高法院73年台上字第4072號民事判決。
88. 最高法院71年度台上字第2052號民事判決。
89. 最高法院68年度台上字第879號民事判決。
90. 最高法院66年度台上字第2655號民事判決。
91. 最高法院64年度台上字第1352號民事判決。
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五、行政函釋
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貳、日文文獻
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參、德文文獻
一、德國民法BGB
1. 第117條Scheingeschäft：(1)Wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben, so ist sie nichtig.(2) Wird durch ein Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, so finden die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung.
2. 第125條Nichtigkeit wegen Formmangels：Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bes-timmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
3. 第134條Gesetzliches Verbot：Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
4. 第138條Sittenwidriges Rechtsgeschäft：(1)Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
5. 第242條Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
6. 第311b條Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass：(1)Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertra-gen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Ver–trag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfo–lgen.
7. 第667 Herausgabepflicht：Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.
8. 第670條Ersatz von Aufwendungen：Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.
9. 第812條Herausgabeanspruch：(1)Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Er-folg nicht eintritt)
10. 第873條Erwerb durch Einigung und Eintragung：(1)Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertra-gung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des an-deren Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
11. 第873條Erwerb durch Einigung und Eintragung：(2)Vor der Eintragung sind die Be-teiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
12. 第892條Öffentlicher Glaube des Grundbuchs：(1)Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschrän¬kung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
13. 第894條Berichtigung des Grundbuchs： (Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Ver-fügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung bee-inträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen ver-langen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.)
14. 第985條Herausgabeanspruch： Der Ei¬gentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
二、土地登記條例GBO
1. 第22條：(1)Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach §19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintra¬gung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung.
2. 第29條：(1)Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungs-bewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderli¬chen Erklärungen durch öffen¬tliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden na-chgewi–esen werden. Andere Vo¬raussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt of-fenkun¬dig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.，Bundesministerium der Jus¬tiz。
三、公證人法BNotO、公證法BeurkG，租稅通則AO
1. BNotO第14 條：Allgemeine Berufspflichten：(2)Er hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwir-kung bei Hand¬lungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden.
2. BeurkG第4條Ablehnung der Beurkundung： Der Notar soll die Beurkundung ablehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwir-kung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unred-liche Zwecke verfolgt warden.
3. AO第39條(2)1後段：Bei Treuhandverhältnissen sind die Wirtschaftsgüter dem Treu-geber.
四、司法判決
1. 慕尼黑高等法院判決，17 U 6/19，2019年7月17日。
2. 聯邦法院(BGH)判决，V ZR 218/19，2021年6月25日。
3. 聯邦財政法院(BFH)判決，VIII R 56/93 183 518，1997年7月15日
五、期刊、專書、論文
1. Kornel Sadowski，The Abstraction Principle and the Separation Principle in German Law，德國法抽象原則與分離原則，Adam Mickiewicz University Law Review，第4卷，頁238-243，2014年。