都市更新是未來台灣都市發展的重要方向。然由於政府人力、財力上的限制，故鼓勵私部門參與投資更新事業為近年來推動都市更新的重要手段。目前政府提供許多獎勵措施，以增加開發業者投資更新事業的意願，其中被學界及業界視為最有效的措施是建築容積獎勵，而政府提供獎勵措施的目的在於：增加開發業者投資更新事業利潤的同時，亦能促使其早日進行更新，以縮短更新時程。然目前相關研究中，並無研究直接就此政策是否能達其目的作一探討，故對建築容積獎勵是否能促使更新早日進行有所懷疑，因而欲加以探究，此為本研究之研究動機。

欲探討建築容積獎勵能否促使更新早日進行，須從開發業者何時進行更新案的角度出發，亦即探討不同容積獎勵值下開發業者的最適開發時機，而開發時機可藉由開發投資決策法則決定。目前由於當開發業者取得建築容積獎勵時，並無立即開發之規定，因此開發業者不需立即開發，而可等待至最佳開發時機再進行開發，而淨現值決策法則無法反應此種情形，故本論文將改採實質選擇權決策法則探討容積獎勵對開發時機的影響。

基於上述研究動機，本文之研究目的為(1)以實質選擇權的概念，探討開發業者的最適開發時機。(2)探討建築容積獎勵對於開發時機的影響，以瞭解現行都市更新政策是否得以提早更新窳陋地區。為針對上述研究目的進行探討，本論文將分別回顧私部門參與都市更新及實質選擇權的相關文獻，以瞭解私部們參與都市更新之成本、收益因子，以及如何應用實質選擇權的概念，求取最適開發時機，進而建構最適開發時機之模型，此外，蒐集更新個案與市場資料，進行個案模擬與敏感度分析，最後提出政策建議。

研究結果顯示：(1)更新案具選擇權價值。(2)當總收益與總成本的比值大於最佳開發時機的決策準則時，應立即進行開發。(3)建築容積獎勵的給予，將增加更新案的開發利潤，但對開發時機的影響不明顯。此外，影響最適開發時機的因素很多，本研究結果發現：(1)審議期間、資金成本及購地成本上升時，會提早進行更新案開發。(2)審議通過當期的銷售價格、房價預期成長、房價標準差增加時，會延遲開發更新案。(3)容積取得成本、建築成本預期成長、建築成本標準差對開發時機的影響不顯著。

基於本研究結果，本文提出政策性建議為(1)私部門在進行更新案的開發時，應考量選擇權價值，以獲取更大利潤。(2)如政府欲透過容積獎勵方式，促進早日更新，則應將建築容積獎勵隨等待時間增加而減少。(3)可考慮其他的獎勵措施以提供開發業者誘因，避免造成現行容積管制政策失靈。

（一）中文部分
王敏穎（1998），「邁向”美麗新世界”？！從都市更新容積獎勵辦法剖析都市更新問題」，國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文。
王健安（1998），資本投資計畫評核術的新觀念－實質選擇權之理論與實證方式的文獻回顧，「台灣土地金融季刊」，第三十五卷第四期，第75頁—第98頁。
王健安（1999），從等待價值與融資限制的觀點探討不動產投資開發的決策過程，「1999年中華民國住宅學會第八屆年會學術研討會論文集」，第221頁—第237頁。
朱浩民（1997），「期貨市場分析」初版，台北：華泰書局。
江青穗（1997），「土地開發之財務分析」，國立政治大學地政研究所碩士論文。
吳志偉（1997），「台北市獎勵民間興辦都市更新之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文。
孫維潔（1991），「台北市獎勵民間參與都市更新制度之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文。
張金鶚主持（1999），「台北市都市更新獎勵措施與制度之研究」，國立政治大學地政學系。
張友怡（1999），「私部門辦理都市更新問題之研究」，國立中興大學都市計畫研究所碩士論文。
許戎聰（2000），不動產投資收益分析之研究—以開發商觀點，「2000年土地估價學術研討會」，第22~23頁。
黃定國主持（1999），「都市更新有關更新地區劃設及更新容積獎勵準則之研究」，內政部建築研究所成果報告書。
陳威成（1997），「民間參與都市更新開發評估模式研究」，國立成功大學建築工程學系碩士論文。
陳冠華（1999），不確定市場下建商投資行為之研究，「1999年中華民國住宅學會第八屆年會學術研討會論文集」，第137頁—第152頁。
蔡進國（1997），「實質選擇權在土地評價上之應用－傳統評估方法與實質選擇權法之分析比較」，國立台灣大學財務金融所碩士論文。
賴宗明（1998），「建築投資業參與都市更新事業之檢討—以台南市為例—」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文。
冠德建設（1997），「中山區紹安段都市更新事業計畫書」。
（二）英文部分
Capozza, Dennis R. & Helsley, Robert W.（1990）, “The Stochastic City”, Journal of urban Economics,Vol.28, No.2, pp. 187-203。
Capozza, Dennis R. & Schwann, Gregory M.（1990）, “The Value of Risk in Real Estate Markets”, Journal of Real Estate Finance and Economics,Vol.3, No.2, pp.117-140。
Capozza, Dennis R. & Sick, Gordon A.（1991）, “Valuing Long Term Leases: The Option to Redevelop”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.4, No.2, pp. 209-223。
Capozza, Dennis R. & Sick, Gordon A.（1994）, “The Risk Structure of Land Markets”, Journal of urban Economics, Vol.35, No.3, pp. 297-319。
Capozza, Dennis R. & Li-Yuming（1994）, “The Intensity and Timing of Investment: The Case of Land”, American Economics Review,Vol.84,No.4, pp. 889-904。
Chia-Hsing Huang（1999），”An Options-Based Real Estate Development Strategy”， 1999年中華民國住宅學會第八屆年會學術研討會論文集，pp.239-249。
Dixit Avinash K. & Pindyck Robert S. (1993),”Investment under Uncertainty”, Princeton University Press。
Kemna, G.Z.（1993）, “Case Studies on Real Options”, Financial Management, pp.259-270。
Kester, W.Carl（1984）, ”Today’s Options for Tomorrow’s Growth”, Harvard Business Review, pp.153-160。
McDonald, Robert & Siegel, Daniel（1986）, “The Value of Waiting to Invest”, The Quarterly Journal of Economics, pp.707-727。
Quigg, Laura（1993）, ”Empirical Testing of Real option Pricing Models”, Journal of Finance, Vol.48, No.2, pp.621-640。
Titman Sheridan(1985),”Urban Land Prices under Uncertainty”, American Economics Review, June, pp.505-514。
Trigeorgis, Lenos & Mason, Scott P.（1987）,”Valuing Managerial Flexibility”. Mid-Land Corporate Finance Journal, Vol.5, pp.14-21。
Trigeorgis Lenos.（1996）,”Real Options”, Cambrige Ma：MIT Press。
Trigeorgis Lenos.（1999）,”Real Options and Business Strategy—Applications to Decision-making”, Haymarket Honse。
Williams, Joseph T.（1991）, “Real Estate Development as an Option”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.4, No.2, pp. 191-208。
Williams, Joseph T.（1997）, “Redevelopment of Real Assets”, Real Estate Economics, Vol.25, No.3, pp. 387-407。