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| 研究生： |
楊宗憲 Patrick Young |
|---|---|
| 論文名稱： |
住宅價格指數之研究 The Research of Housing Price Indexes |
| 指導教授： |
張金鶚
Chang, Chin Oh 林秋瑾 Lin, Chiu Chin |
| 學位類別： |
碩士
Master |
| 系所名稱： |
社會科學學院 - 地政學系 Department of Land Economics |
| 論文出版年： | 1995 |
| 畢業學年度： | 83 |
| 語文別： | 中文 |
| 論文頁數： | 261 |
| 中文關鍵詞： | 住宅價格指數 、住宅屬性 、標準住宅 、裴氏公式 、特徵價格法 、幣值平減 |
| 外文關鍵詞： | Housing Price Indexes, Housing Attributes, Standarize Housing, Paasche Formula |
| 相關次數： | 點閱：102 下載：0 |
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過去由於國內住宅市場的資訊並不流通，以致市場上出現的價格資訊相當混亂，就價格的種類來看，各種名目住宅價格間的差異未有明確釐清，使一般人常會對不同的住宅價格產生誤解。就時間序列來看，不同的時間、地區及住宅類型，到底住宅價格的變動如何，也未能有一嚴謹且量化之指標表示。
本研究運用標準住宅的概念編製住宅價格指數，所謂標準住宅乃是指一定時間、地區、類型，市場上成交的住宅中，典型的住宅屬性及其數量的組合，也就是說，觀察市場上成交典型住宅的價格變動情形，作為指數編製的基礎，以控制住宅的異質性，再以特徵價格法來求得各屬性的單價以進一步控制品質。另外，由於住宅成交數量變動較大，因此運用裴氏公式作為指數公式，使加權權重的誤差不致太大。
由各地區的指數變動趨勢可得到以下幾點結論：首先，一般所認為的三次房地產價格高峰期（62至63年、68至70年、76至78年），從指數的變動來看並不明顯，只有76至78年的上漲趨勢較明顯，在經過幣值平減後，長期趨勢更顯平緩；其次，長期來看，住宅價格持續上漲，部分時期持平或下跌，但幅度及持續時間有限，故所謂房價下跌，其實跌的是上漲率；最後，就上漲幅度來看，台北縣、市的幅度最大，除台北市外，非都市地區（非省轄市）房價的上漲速度較都市地區（省轄市）為高。
最後歸納二個造成一般人對住宅價格變動之錯誤印象的原因。主要是品質未加控制，由於品質會影響住宅價格，且消費的住宅品質及數量會隨時間而改變，一般人未察覺此點，而造成對房價上漲的誤解。其次是未考慮幣值，由於「今天的一塊錢不等於明天的一塊錢」，因此以名目價格觀察住宅價格變動的作法，也會造成對房價變動的誤解。
謝誌-----II
摘要-----III
目錄-----IV
表目錄-----VI
圖目錄-----IX
第一章 緒論-----1
第一節 研究動機與問題-----1
第二節 研究目的與範圍-----4
第三節 研究方法與預期成果-----6
第四節 研究流程與架構-----9
第二章 文獻回顧與理論基礎-----11
第一節 住宅價格的相關理論與文獻-----12
第二節 特徵價格的相關理論與文獻-----16
第三節 住宅價格指數的相關理論與文獻-----21
第四節 小結-----42
第三章 影響住宅價格的因素-----43
第一節 戶的特徵-----46
第二節 棟的特徵-----54
第三節 鄰里小環境特徵-----61
第四節 鄰里大環境特徵-----66
第五節 縣市環境特徵-----70
第六節 總體環境特徵-----73
第七節 其他個體特徵-----78
第八節 小結-----82
第四章 標準住宅價格之形成與架構之建立-----88
第一節 標準住宅屬性、數量與價格-----88
第二節 住宅價格指數建立架構-----91
第三節 小結-----95
第五章 住宅價格資料的狀況與處理-----96
第一節 資料的來源與特色-----96
第二節 不同來源資料的處理與調整-----99
第三節 資料的基本統計敘述-----102
第四節 資料中異常點的處理與調整原則-----109
第五節 小結-----111
第六章 住宅價格模式之建立-----113
第一節 實證屬性的選取及假設前提-----113
第二節 特徵價格模型的建立及結果-----117
第三節 標準住宅屬性項目及數量-----141
第四節 小結-----146
第七章 住宅價格綜合指數-----147
第一節 不同指數公式之實證分析-----147
第二節 住宅價格指數之整合方法-----151
第三節 各地區成屋住宅價格指數之分析-----156
第四節 台北縣市預售屋住宅價格指數之分析-----198
策五節 各地區住宅價格指數之比較-----203
第六節 小結-----223
第八章 結論與建議-----227
第一節 結論與建議-----227
第二節 建後續研究方向-----233
附錄一(a)：太平洋房屋公司成交案例相關屬性表-----236
附錄一(b)：信義房屋公司成交案例相關屬性表-----237
附錄一(c)：主計處住宅狀況調查相關屬性表-----239
附錄一(d)：太聯房屋公司調查預售屋個案相關屬性表-----240
附錄二：主計處住宅狀況調查各調查年各縣市自購（建）住宅調查筆數-----241
附錄三：預售屋個案調查之特徵價格模型估計結果-----242
參考文獻
表目錄
表2-1 相關文獻之特徵價格函數形式-----19
表2-2 指數公式對各項測驗之適用性-----35
表2-3 四種價格指數之編製概念比較-----38
表3-1 影響住宅價格之屬性選取一覽表-----83
表5-1 住宅價格資料來源及相關屬性特性-----96
表5-2 資料的處理與調整情形-----101
表5-3 太平洋房屋民國77~82年各縣市住宅成交案例筆數-----103
表5-4 信義房屋民國79~82年各縣市住宅成交案例筆數-----103
表5-5 主計處住宅狀況調查各年各縣市筆數（以住宅購買年調整）-----104
表5-6 太平洋房屋民國77~82年台北市各行政區成交案例筆數-----105
表5-7 信義房屋民國79~82年台北市各行政區成交案例筆數-----105
表5-8 太平洋房屋民國77~82年台北縣各鄉鎮市區成交案例筆數-----106
表5-9 信義房屋民國79~82年台北縣各鄉鎮市區成交案例筆數-----107
表5-10 信義房屋民國79~82年台中市各行政區成交案例筆數-----108
表6-1 住宅局性選取一覽表（有資料來源部分）-----114
表6-2 臺灣省各縣市每平方公里人口密度表-----123
表6-3 各地區特徵價格模型區位虛擬變數之設計-----121
表6-4 台北市成屋特徵價格模型估計結果（仲介公司資料，半對數模式）-----129
表6-5 高雄市成屋特徵價格模型估計結果（仲介公司資料，半對數模式）-----130
表6-6 台北縣成屋特徵價格模型估計結果（仲介公司資料，半對數模式）-----131
表6-7 台中市成屋特徵價格模型估計結果（仲介公司資料，半對數模式）-----132
表6-8 台北市成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----134
表6-9 高雄市成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----134
表6-10 台北縣成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----135
表6-11 台中市成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----136
表6-12 省轄市成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----137
表6-13 非省轄市成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----138
表6-14 臺灣省成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----139
表6-15 台灣地區成屋特徵價格模型估計結果（主計處資料，半對數模式）-----140
表6-16 台北市、高雄市、台北縣及台中市民國77年至82年標準住宅屬性項目及數量（仲介公司資料，經異常點刪除）-----144
表6-17 台北市、高雄市、台北縣、台中市、臺灣省省轄市、非省轄市、臺灣省及台灣地區民國60年至81年標準住宅屬性項目及數量（主計處資料，經異常點刪除）-----145
表7-1 各地區民國行至82年住宅價格指數（仲介公司資料，經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----149
表7-2 各地區民國行至82年標準住宅總價（仲介公司/主計處資料，經CPI平滅，CPI base＝民國82年）-----152
表7-3 民國60年至82年各地區平均每戶中位數面積-----157
表7-4 台北市民國60年至82年標準住宅總價（部分經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----160
表7-5 高雄市民國60年至82年標準住宅總價（部分經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----165
表7-6 台北縣民國60年至82年標準住宅總價（部分經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----170
表7-7 台中市民國60年至82年標準住宅總價（部分經CPI平滅，CPI base＝民國82年）-----175
表7-8 省轄市民國60年至81年標準住宅總價（部分經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----180
表7-9 非省轄市民國60年至81年標準住宅總價（部分經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----185
表7-10 臺灣省民國60年至81年標準住宅總價（部分經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----190
表7-11 臺灣地區民國60年至81年標準住宅總價（部分經CPI平滅，CPI base＝民國82年）-----195
表7-12 台北市及台北縣民國62年至82年預售屋單價、指數及變動率（經CPI平滅，CP Ibase＝民國82年，HPI base＝民國62年）-----200
表7-13 各地區民國60年至82年標準住宅平滅總價（經CPI平滅，CPI base＝民國82年）-----205
表7-14 各地區民國60年至82年標準住宅平減單價（經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----206
表7-15 各地區民國60年至82年住宅價格平減指數（經CPI平減，CPI base＝民國82年）-----207
表7-16 各地區標準住宅平滅總價比例-----214
表7-17 台北市、台北縣民國60年至82年成屋及預售屋之中位數平減單價與平減指數（經CPI平滅，CPI base＝民國82年）-----220
表7-18 各地區成屋住宅價格變動比率-----226
圖目錄
圖1-1 研究流程圖-----18
圖4-1 標準住宅屬性形成架構圖-----90
圖7-1 台北市77~82年住宅價格指數趨勢圖（仲介公司資料，已經過CPI（基期為民國82年）平減）-----149
圖7-2 高雄市79~82年住宅價格指數趨勢圖（仲介公司資料，已經過CPI（基期為民國82年）平減）-----150
圖7-3 台北縣77~82年住宅價格指數趨勢圖（仲介公司資料，已經過CPI（基期為民國82年）平減）-----150
圖7-4 台北市民國60年至82年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----161
圖7-5 台北市民國60年至82年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----161
圖7-6 台北市民國60年至82年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----162
圖7-7 台北市民國60年至82年標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----162
圖7-8 高雄市民國60年至82年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----166
圖7-9 高雄市民國60年至82年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----166
圖7-10 高雄市民國60年至82年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----167
圖7-11 高雄市民國60年至82年標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----167
圖7-12 台北縣民國60年至82年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----171
圖7-13 台北縣民國60年至82年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----171
圖7-14 台北縣民國60年至82年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----172
圖7-15 台北縣民國60年至82年標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----172
圖7-16 台中市民國60年至82年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----176
圖7-17 台中市民國60年至82年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----176
圖7-18 台中市民國60年至82年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----177
圖7-19 台中市民國60年至82年標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----177
圖7-20 省轄市民國60年至81年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----181
圖7-21 省轄市民國60年至81年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----181
圖7-22 省轄市民國60年至81住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----182
圖7-23 省轄市民國60年至81標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----182
圖7-24 非省轄市民國60年至81年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----186
圖7-25 非省轄市民國60年至81年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----186
圖7-26 非省轄市民國60年至81住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----187
圖7-27 非省轄市民國60年至81標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----187
圖7-28 臺灣省民國60年至81年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----191
圖7-29 臺灣省民國60年至81年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----191
圖7-30 臺灣省民國60年至81住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----192
圖7-31 臺灣省民國60年至81標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----192
圖7-32 臺灣地區民國60年至81年標準住宅總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----196
圖7-33 臺灣地區民國60年至81年標準住宅平減單價越勢圖（CPI平滅基期為民國82年）-----196
圖7-34 臺灣地區民國60年至81住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----197
圖7-35 臺灣地區民國60年至81標準住宅總價變動率圖（CPI平減基期為民國82年）-----197
圖7-36 台北市及台北縣民國62年至82年預售屋平均平減單價趨勢圖（中位數，CPI平減基期為民國82年）-----201
圖7-37 台北市及台北縣民國62年至82年預售屋住宅價格平減指數（中位數，CPI平減基期為民國82年）-----201
圖7-38 台北市及台北縣民國62年至82年預售屋平均平減單價變動率圖（中位數，CPI平減基期為民國82年）-----202
圖7-39 台北市、高雄市、臺灣省、台灣地區民國60年至82年標準住宅平減總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----208
圖7-40 台北市、高雄市、臺灣省、台灣地區民國60年至82年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----208
圖7-41 台北市、高雄市、臺灣省、台灣地區民國60年至82年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----209
圖7-42 臺灣省省轄市、非省轄市、台灣地區民國60年至81年標準住宅平減總價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----211
圖7-43 臺溝省省轄市、非省轄市、台灣地區民國60年至81年標準住宅平減單價趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----211
圖7-44 臺灣省省轄市、非省轄市、台灣地區民國60年至8I年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----212
圖7-45 台灣地區民國60年至81年住宅價格平減指數與平減總價變動率趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----212
圖7-46 台北市與高雄市、台北縣、台中市民國60年至82年之標準住宅平減總價比例趨勢（CPI平減基期為民國82年）-----215
圖7-47 台北市與臺灣省、省轄市與非省轄市民國60年至82年之標準住宅平減總價比例趨勢（CPI平減基期為民國82年）-----216
圖7-48 台北市、高雄市、台北縣及台中市民國60年至82年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----218
圖7-49 臺灣省省轄市、非省轄市、臺灣省及台灣地區民國60年至81年住宅價格平減指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----218
圖7-50 台北市、台北縣民國62年至82年成屋及預售屋平減單價比例趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----221
圖7-51 台北市民國60年至82年成屋及預售屋中位數價格指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----222
圖7-52 台北縣民國60年至82年成屋及預售屋中位數價格指數趨勢圖（CPI平減基期為民國82年）-----222
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