本研究旨在探討觀光賭場設置與否對澎湖縣土地市場之影響。過往文獻多聚焦於博弈產業實質營運階段之成熟市場，鮮少針對開發案尚未落實、甚至是僅止於議題炒作階段之偏鄉離島進行量化實證。澎湖縣作為國內唯一歷經兩次博弈公投否決之特殊案例，為檢視「預期效應」與「政策衝擊」對邊際土地價格之資本化過程，提供了絕佳之準實驗場所。基於此，本研究以2009年與2016年兩次博弈公投為核心事件，旨在剖析「預期效應」、「鄰避效應」與「土地市場」間之交互作用，並檢視市場參與者面對政策衝擊時定價機制之動態演化。
方法論上，本研究運用特徵價格理論結合差異中之差異法（DID），以賭場預定地白沙鄉為實驗組、具同質性之湖西鄉為控制組，並導入雙向固定效應模型（TWFE）。為確保估計純淨度並釐清大型開發案空間溢出之侷限，本研究於資料清理階段剔除大財團與政經核心區之交易，精準聚焦於「一般民眾與小規模投資者」在「邊際土地市場」之微觀決策邏輯。
實證結果顯示，兩次公投之DID核心交乘項均未達顯著水準，證實博弈議題未引發結構性之長期價格變遷，但市場反應存在顯著質變。2009年澎湖縣首次公投因高度資訊不對稱，博弈議題成為價格發現之催化劑，在交易稀疏之「淡市場」中引發高離散度之「發散式溢價」；反觀2016年第二次公投，雙向固定效應之導入使模型解釋力（R2）由0.177翻倍升至0.363，且價格走勢平穩，證實市場存在「預期鈍化」與「狼來了效應」。此外，微觀行為分析顯示，一般民眾與小規模投資者將觀光賭場視為潛在鄰避設施並納入「風險貼現」，此實體環境之負向定錨影響比虛幻之政策利多更具持久性；而「建築用地」等法定開發強度則始終維持極顯著（p<0.01）之正向解釋力。
綜上所述，公投否決實質消除了政策不確定性，並與在地社會之反賭共識形成雙重定錨，引導市場理性回歸。兩次公投間，土地市場由「題材驅動」轉向「基本面定價」，不僅揭示了一般民眾與小規模投資者在土地市場面對政策衝擊之脆弱性與自我修正韌性，更彰顯了2012年實價登錄等資訊透明化制度，在弭平資訊不對稱、穩定離島不動產市場中所扮演的關鍵角色。

This study investigates the impacts of proposed casino developments on the land market in Penghu County, Taiwan. While existing literature predominantly focuses on mature markets with operational casinos, empirical research on remote islands facing unfulfilled development plans or speculative policy announcements remains scarce. As the sole domestic case featuring two defeated gaming referendums, Penghu County serves as an ideal quasi-experimental setting to examine the capitalization process of "anticipatory effects" and "policy shocks" into marginal land prices. Centering on the 2009 and 2016 referendums, this study analyzes the interactions among anticipatory effects, NIMBY (Not In My Backyard) externalities, and the land market, while tracking the dynamic evolution of market participants' pricing mechanisms under policy shocks.
Methodologically, this study integrates the Hedonic Price Model with the Difference-in-Differences (DID) approach, designating Baisha Township—the designated casino site—as the treatment group and the highly homogeneous Huxi Township as the control group, while incorporating a Two-Way Fixed Effects (TWFE) model. To ensure estimation purity and delineate the spatial spillover boundaries of mega-projects, transactions by corporate conglomerates and those in core political-economic districts were excluded during data screening. This enables a precise analytical focus on the micro-level decision-making logic of general citizens and small-scale investors within marginal land markets.
Empirical results demonstrate that the core DID interaction terms across both referendums failed to reach statistical significance, confirming that the gaming issue did not induce structural, long-term price shifts; however, market responses underwent a pronounced qualitative transformation. During the 2009 referendum, severe information asymmetry transformed the gaming issue into a catalyst for price discovery, triggering divergent price premiums with high variance in a thin land market. Conversely, in the 2016 referendum, the incorporation of TWFE doubled the model's explanatory power (R2) from 0.177 to 0.363 alongside stable price trajectories, confirming the presence of "expectation blunting" and a "cry-wolf effect." Furthermore, micro-behavioral analysis demonstrates that individual investors perceived casino resorts as potential NIMBY facilities and incorporated them into "risk discounting." The negative anchoring effect of the physical environment exhibited greater persistence than illusory policy gains, whereas statutory development intensity (e.g., building land) consistently maintained a highly significant (p < 0.01) positive explanatory capability.
In conclusion, the defeat of the referendums substantially eliminated policy uncertainty and, combined with the local anti-casino social consensus, formed a dual anchor that guided market prices back to rationality. Between the two referendums, the land pricing mechanism shifted from "speculation-driven" to "fundamentals-driven." This transition not only reveals the vulnerability and self-correcting resilience of general citizens and small-scale investors facing policy shocks, but also highlights the pivotal role of information transparency mechanisms—such as the 2012 Actual Real Estate Transaction Price Registration system—in mitigating information asymmetry and stabilizing island real estate markets.

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