簡易檢索 / 詳目顯示
法拍屋的價格一般都低於市價，因此使得購屋者在尋找便宜屋及投資者在謀取高報酬之心態下，都紛紛走入法拍屋市場，使得法拍屋已成為預售屋及中古屋競爭的對手，而成為另一受矚目的焦點。目前國內對法拍屋市場的相關研究仍然很少，為了對這房地產界的新寵兒－法拍屋有更進一步的認識，本研究以特徵價格理論(Hedonic Price Theory)作為研究的理論基礎，依據民國八十一年到八十四年台北市的法拍屋資料，作為實證分析的樣本，以探究法拍屋與一般房屋價格的影響因素之差異與價格上之差距有多少﹖法拍屋底價、得標價格與拍定機率的影響因素為何﹖有何差異﹖何時進場拍定的機率最高等。
經過一年來之研究，本研究得到以下結論。
在標準住宅與標準法拍屋價格之比較方面，民國八十一年時，標準法拍屋的得標價格較標準住宅的價格低約一成三﹔而民國八十二年時，標準法拍屋的得標價格較標準住宅的價格低約0.2成，可見並未到達一般人所認為「低二成」之看法。
在法拍底價與得標價格影響因素之比較方面，法拍底價除拍次一變數與一般房屋價格之影響因素較不同外，其他的影響因素皆相似，都同樣受建物面積與所在樓層之影響較大﹔而得標價格則與兩者的影響因素均有顯著之差異，受到法拍特徵相當重要之影響。
在拍定機率與價格影響因素之比較方面，當拍次增加時，法拍底價與得標價格均會隨之降低，而拍定機率則因價格之降低而逐漸提高﹔平均以第五拍時之拍定機率最高，消費者或投資者可考慮在此時進場競標。一樓的價格最高，其拍定機率也較其他樓層高。房屋的使用現況對價格之影響並不顯著，亦即空屋、出租與其他使用間價格的差距並不大﹔但在拍定機率上，其他使用之拍定機率則較空屋及出租時高。市區的法拍底價確實較市郊高，但得標價格則無顯著的差異，而市區的拍定機率確實較市郊高。
點交與否對法拍屋底價、得標價格及拍定機率並無顯著性的影響，歸納其原因為﹕會投入法拍屋市場的人以投資客居大多數，所以投機因素佔了重要的原因，而使得點交與否的重要性相對減低了。
第一章 緒論-----1
第一節 研究動機與目的-----1
第二節 研究問題與方法-----3
第三節 資料來源與研究範圍-----5
第四節 研究架構與流程-----6
第二章 理論基礎與文獻回顧-----8
第一節 特徵價格理論-----8
第二節 羅吉特模型-----20
第三節 競標理論-----23
第四節 小結-----30
第三章 法拍屋的特性及法拍流程-----31
第一節 法拍屋的形成原因與類型-----31
第二節 法拍屋的特色與購買法拍屋應注意的事項-----34
第三節 法院拍賣不動產的作業流程-----37
第四節 法院拍賣不動產核定底價的方法-----40
第五節 小結-----44
第四章 法拍屋市場發展概況與資料分析-----46
第一節 歷年法拍屋市場發展概況-----46
第二節 資料分析-----53
第三節 小結-----65
第五章 法拍屋價格與得標機率影響因素之分析-----66
第一節 法拍屋價格影響因素之分析-----66
第二節 得標機率影響因素之分析-----75
第三節 小結-----80
第六章 法拍屋價格與得標機率模型之建立與實證分析-----81
第一節 法拍屋價格模型與實證分析-----81
第二節 得標機率模型與實證分析-----99
第三節 制度面修改後對法拍屋市場之影響-----106
第四節 小結-----109
第七章 結論與建議-----112
第一節 結論-----112
第二節 建議與後續研究-----115
附錄-----116
附錄一-----117
附錄二-----119
附錄三-----122
參考文獻-----127
表2-1 房地產價格影響因素相關文獻表-----16
表2-2 拍賣制度之比較表-----24
表4-1 歷年不動產法拍屋市場統計表-----48
表4-2 民國八十一年至八十四年各地方法院拍定案件統計表-----49
表4-3 民國八十三年及八十四年各季法拍不動產統計表-----51
表4-4 法拍底價之次數分配表-----58
表4-5 得標價格之次數分配表-----59
表4-6 拍次之次數分配表-----60
表4-7 競標數之次數分配表-----61
表4-8 民國八十一年至八十二年法拍屋分年資料表（經異常點刪除後）-----62
表4-9 民國八十三年至八十四年法拍屋分年資料表（經異常點刪除後）-----63
表4-10 民國八十一年至八十四年法拍屋彙總資料表（經異常點刪除後）-----64
表5-1 法拍屋價格的影響因素表-----73
表5-2 得標機率的影響因素表-----79
表6-1 台北市法拍屋底價特徵價格模型估計結果表（半對數模式）-----92
表6-2 台北市法拍屋得標價格特徵價格模型估計結果表（半對數模式）-----93
表6-3 法拍屋特徵之隱含價格表（經異常點刪除）-----96
表6-4 標準法拍屋之屬性表（經異常點刪除）-----98
表6-5 標準法拍屋與標準住宅價格之比較表-----98
表6-6 台北市法拍屋得標機率模型估計結果表-----102
表6-7 拍定機率求算表-----104
圖1-1 研究流程圖-----7
圖2-1 消費者均衡圖-----10
圖2-2 生產者均衡圖-----11
圖2-3 市場均衡圖-----11
圖2-4 拍賣制度分類圖-----27
圖3-1 法院拍賣不動產的作業流程圖-----39
圖3-2 法院拍賣不動產核定底價的流程圖-----43
圖4-1 歷年法拍屋公告拍賣筆數與拍定筆數之比較圖-----48
圖4-2 歷年拍定金額之比較圖-----49
圖4-3 民國八十一年到八十四年各地方法院拍定筆數圖-----50
圖4-4 民國八十一年到八十四年各地方法院拍定金額圖-----50
圖4-5 民國八十三年及八十四年各季拍賣筆數與拍定筆數圖-----51
圖4-6 民國八十三年及八十四年各季拍定總金額圖-----52
圖4-7 民國八十三年及八十四年各季筆數圖-----52
圖4-8 法拍底價之次數分配圖-----58
圖4-9 得標價格之次數分配圖-----59
圖4-10 拍次之次數分配圖-----60
圖4-11 競標數之次數分配圖-----62
圖5-1 拍定機率與拍次之關係圖-----76
圖5-2 拍定機率與屋齡之關係圖-----77
圖5-3 拍定機率與建物面積之關係圖-----78
圖6-1 拍次與拍定機率之關係圖-----104
(限達賢圖書館四樓資訊教室A單機使用)