以前在台灣房地產開發市場上主要的房屋銷售模式是預售制度，這是受限於當時政治、經濟的環境條件下，所形成的特殊制度，主要的原因就是需要從市場中，獲得足夠的營運週轉資金；但是台灣的房地產市場在這幾年來逐漸轉變，已經出現為數不少的成屋銷售個案，主要著眼於當房地產市場景氣上揚時，延遲銷售能夠使專案獲得更大的報酬，而且當房地產專案融資的取得逐漸放寬，資金來源不在成為限制條件時，預售房屋可能已不再是唯一的銷售模式，且可能不再是最適銷售模式，但市場上房地產業者仍延續以前的思考模式，以融資比例的大小（有錢沒錢），作為判斷銷售時機的決策依據。本研究所想要研究的方向是最適銷售時機的選擇與融資決策是否會影響銷售時機的選擇，在各種不同市場條件下最適銷售時機與選擇權價值的變化。

本研究以實質選擇權（Real Options）模式探討新建房屋最適銷售時機，但以應用以前學者所推導的模式並不做模式的推導；首先以建立市場中專案營收的模式與建立實質選擇權決策模式，模擬房地產業者營運情境，並以隨機亂數帶入房價與融資利率模擬模式中，以模擬房地產市場中房價與融資利率，將模擬結果帶入所建立的模式中，模擬不同房地產市場條件下專案的營收，並藉由不同的決策值所模擬的專案營收，探討房地產市場中新建房屋的最適銷售時機的選擇與選擇權的價值。並且將模式中所應用的各變數予以獨立（在其他條件不變下，僅改變該變數）做敏感性分析，探討各模式中變數對於選擇最適銷售時機與實質選擇價值變化所產生的影響，以瞭解房地產市場中各外生變數，對於房地產市場新建房屋最適銷售時機與實質選擇權價值所可能造成的影響，與所應該注意的涵義。

第壹章 緒論

第壹節 研究動機與目的 1

第貳節 研究範圍與限制 5

第參節 研究架構 7

第貳章 產業分析與個案訪談

第壹節 銷售時機 11

第貳節 不動產金融 25

第參節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 28

第參章 文獻探討

第壹節 最適銷售時機模式 32

第貳節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 51

第肆章 模式建構與模式設計

第壹節 最適銷售時機 56

第貳節 研究設計 67

第伍章 實證結果分析

第壹節 融資決策與最適銷售時機 75

第貳節 實質選擇權價值敏感性分析 81

第參節 最適銷售時機選擇敏感性分析 90

第陸章 結論與建議

第壹節 研究結果涵義 104

第貳節 建議 110

參考文獻

中文部份 114

英文部份 115

中文部份
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