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| 研究生： |
黃景昇 Hunag, Jiing-Sheng |
|---|---|
| 論文名稱： |
影響建商房屋銷售訂價因素之研究 The reserach of the pricing factor affecting construction firm to sell |
| 指導教授： |
張金鶚
Chang, Chin-Oh 林秋瑾 Lin, C.C. Vickey |
| 學位類別： |
碩士
Master |
| 系所名稱： |
社會科學學院 - 地政學系 Department of Land Economics |
| 論文出版年： | 1998 |
| 畢業學年度： | 86 |
| 語文別： | 中文 |
| 論文頁數： | 94 |
| 中文關鍵詞： | 訂價 、價差 、特徵價格 、價格知覺 |
| 相關次數： | 點閱：336 下載：0 |
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由於房地產產品具有顯著異質性的特質，在缺乏一致性的比較基準下，房地產產品代表的「價值」難以判定，因此「價格」的訂定亦難有絕對標準。而構成個案內各戶別間價格差異的原因，對購屋者而言是由於戶別間條件差異所代表的效用不同；而對業者而言，則更表現出其訂價策略的運用。本研究以垂直價差及水平價差代表訂價過程中的效用面影響因素，以策略價差代表策略面影響因素，由此三方面來討論個案訂價過程中各項影響因素，並得致下列結論：
垂直價差方面，在以四樓為基準樓層的條件下，各樓層之樓層別效用比多數均為正值，表示台北地區之樓層別效用比率一般仍以四樓最低。而以頂樓之效用比率最高，其效用比率水準大致為10%左右。至於一樓之樓層別效用比率，就本研究所採個案而言，甚且有低於四樓之效用比率者，顯示一樓之樓層別效用比率深受基地附近環境與建商整體訂價考量影響而呈現較大起伏的現象。另外，如就不同類型住宅產品而言，則以高價位、先建後售之產品類型的各樓層效用比率差異較小；而樓層效用比率差異較大者則為高樓層產品類型。
水平價差方面，叫水平視野之效用比率調整幅度而言，一般水準下優劣差距之調幅約為5%，如以不同類型產品相較，高價位產品相較於低價位產品會有較大調幅，其調幅分別約為6.4%以及0.3%。
就公設比而言，則呈現低價位產品較一般產品有更大調幅的結果，於本研究中，公設比每增加一百分比，其訂價分別下降0.9%與0.2%。
至於私密性與座向兩項變數對不同類型間價差訂定之影響狀況，則受限於個案數量而未有比較性的結果。而實際上此兩變數對於價差訂定之影響程度亦視視個案產品規劃方式而定若規劃形式較為單純而具一致性，則影響程度低；反之，則會有較大的影響。
就策略價差方面，本研窕透過實証結果，發現台北地區住宅市場中，高價位產品會以縮小條件優劣戶數間之價格差距為主要價差訂價方式，就本研究個案言，其幅度約為2.4%。低價位產品則以拉大條件優劣戶數間價格差距為主要價差訂價方式，其幅度約為8.5%。至於中價位產品則需考量市場狀況，若市場兢爭狀況不強，則可縮小價差，其幅度約為3.2%；反之，則以拉大價差作為主要訂價方式，其幅度約為8.4%。
目錄
第一章 緒論---------------------------1
第一節 研究動機與目的-----------------1
第二節 研究問題與方法-----------------3
第三節 研究範圍、架構與流程-----------4
第二章 理論基礎與文獻回顧-------------7
第一節 理論基礎-----------------------7
第二節 相關文獻回顧-------------------16
第三章 房屋訂價視況及問題-------------19
第一節 房屋訂價現況-------------------19
第二節 價格策略-----------------------31
第三節 房屋訂價問題-------------------35
第四節 小結---------------------------37
第四章 價差策略組合-------------------38
第一節 價差影響因素-------------------38
第二節 價差策略運用-------------------44
第三節 小結---------------------------53
第五章 實證分析-----------------------54
第一節 資料內容與整理-----------------54
第二節 模式設定與變數整理-------------68
第三節 實證分析結果-------------------73
第四節 小結---------------------------87
第六章 結論與建議---------------------88
第一節 結論---------------------------88
第二節 建議與後續研究-----------------90
參考文獻-------------------------------92
表目錄
表2-1 國內房地產價格影響因素相關文獻表-----------------------17
表2-2 國外房地產價格影響因素相間文獻表-----------------------18
表3-1 代銷方式一覽表-----------------------------------------26
表4-1 訂價策略組合表-----------------------------------------52
表5-1 個案基本資料-------------------------------------------55
表5-2 個案A價格表--------------------------------------------57
表5-3 個案A標準化價格表--------------------------------------57
表5-4-1 個案B價格表（甲區）----------------------------------59
表5-4-2 個案B價格表（乙區）----------------------------------59
表5-4-3 個案B價格表（丙區）----------------------------------59
表5-5-1 個案B標準化價格表（甲區）----------------------------60
表5-5-2 個案B標準化價格表（乙區）----------------------------60
表5-5-3 個案B標準化價格表（丙區）----------------------------60
表5-6-1 個案C價格表（甲區）----------------------------------61
表5-6-2 個案C價格表（乙區）----------------------------------62
表5-7-1 個案C標準化價格表（甲棟）----------------------------62
表5-7-2 個案C標準化價格表（乙棟）----------------------------62
表5-8-1 個案D價格表（A棟）-----------------------------------63
表5-8-2 個案D價格表（B株）-----------------------------------64
表5-8-3 個案D侃格表（C棟）-----------------------------------64
表5-9-1 個案D標準化價格表（A棟）-----------------------------64
表5-9-2 個案D林準化價格表（B棟）-----------------------------65
表5-9-3 個案D標準化價格表（C棟）-----------------------------65
表5-10 個案E價格表-------------------------------------------66
表5-11 個案E標準化價格表-------------------------------------67
表5-12 五個案水平價差選取表----------------------------------70
表5-13 實証資料變數說明--------------------------------------72
表5-14 迴歸模式實証結束--------------------------------------81
表5-15 取反對數樓層價差係數表-------------------------------82
表5-16 水平視野效用比率--------------------------------------82
表5-17 公設比效用比率----------------------------------------82
表5-18 策略變數比率------------------------------------------82
表5-19 五個案樓層效用比率------------------------------------84
表5-20 五個案樓層效用價格------------------------------------84
圖目錄
圖1-1 研究流程圖----------------------------------------6
圖2-1 費氏定律------------------------------------------7
圖2-2 內部價格標準組成圖--------------------------------8
圖2-3 參考價格訂定前後內部價格標準變化（情況一）--------11
圖2-4 參考價格訂定前後內部價格標準變化（情況二）--------11
圖2-5 參考價格訂定前後內部價格標準變化（情況三）--------12
圖2-6 參考價格訂定前後門部價格標準變化（情況四）--------13
圖2-7 特徵價格市場均衡圖--------------------------------15
圖3-1 建設公司訂價流程圖--------------------------------23
圖3-2 代銷公司訂價流程圖--------------------------------28
圖3-3 個案價差訂定流程----------------------------------29
圖4-1 策略一使用前後內部價格標準變化--------------------47
圖4-2 策略二使用前後內部價格標準變化--------------------48
圖4-3 策略三使用前後內部價格標準變化--------------------49
圖4-4 策略四使用前後內部價格標準變化--------------------50
圖4-5 策略五使用前後肉部價格標準變化--------------------51
圖5-1 個案A樓層效用比率折線圖---------------------------86
圖5-2 個案B樓層效用比率折線圖---------------------------86
圖5-3 個案C樓層效用比率折線圖---------------------------86
圖5-4 個案D樓層效用比率折線圖---------------------------86
圖5-5 個案E樓層效用比率折線圖---------------------------86
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