我國房價於 2012 年至 2022 年間呈現非理性飆升，引發輿論對於不動產持有成本過低、租稅負擔失衡之批評。房屋稅作為地方政府重要之租稅財源，其課稅基礎係依房屋現值而定。然而，現行房屋現值之評定機制主要依據房屋稅條例第 11 條所規範之房屋標準單價、折舊率及路段率三項因素，由各縣市不動產評價委員會每三年重行評定一次。惟在實務運作上，評價基準長期嚴重偏離市價，且各地政府在稅基合理化之執行成效上存在顯著差異，進而衍生諸多行政與司法爭議。
財政部雖於 2003 年頒布作業參考原則作為指導，但地方政府在具體實務中，對於豪宅稅加價、舊屋追溯適用新標準單價、以及針對特定廠區調高地段率等行政行為，其法律定性究屬法規命令、行政規則或一般處分，學說與司法實務見解仍存有分歧。此類爭議不僅涉及人民財產權之保障，亦觸及租稅法律主義、量能課稅原則與平等原則等憲法層次之議題。
本研究先行爬梳德國與我國有關財產稅課徵正當性之理論基礎，釐清房屋稅租稅客體應定位為應有收益稅或本體稅之學理爭議。再行分析房屋標準價格各項評價標準之計算基準、調整機制及現行制度缺陷，並透過臺北市觀光旅館與豪宅稅、臺南市舊屋適用新單價及桃園市煉油廠等指標性司法案例，檢視現行法制之適法性與妥適性。
最後，本研究參考德國不動產評價模式，針對房屋稅條例之授權明確化、全國統一評價規則之制定及評價技術之科學化，提出具體之法制改革建議與具體方向。

Taiwan's house prices experienced an irrational surge between 2012 and 2022, leading to widespread public criticism regarding low real estate holding costs and imbalanced tax burdens. As a critical tax source for local governments, the house tax is calculated based on the current house value. However, the existing assessment mechanism, primarily governed by Article 11 of the House Tax Act, relies on three factors: standard unit price, depreciation rate, and location adjustment rate, which are re-evaluated every three years by local Real Estate Assessment Committees. In practice, these assessment standards have long deviated significantly from market values, and the performance in rationalizing the tax base varies across local governments, resulting in numerous administrative and judicial disputes.
While the Ministry of Finance issued guiding principles in 2003, there remains a lack of consensus in legal theory and judicial practice regarding the legal characterization of local government actions—such as levying "luxury tax" premiums, retroactively applying new standard unit prices to existing buildings, and increasing location rates for specific industrial zones—as legal orders, administrative rules, or general dispositions. These disputes not only involve the protection of property rights but also touch upon constitutional issues, including the principle of no taxation without law, the ability-to-pay principle, and the principle of equality.
This study first examines the theoretical foundations of property tax legitimacy in Germany and Taiwan to clarify the academic debate on whether the house tax object should be defined as a potential revenue tax or a capital tax. It then analyzes the calculation standards, adjustment mechanisms, and institutional flaws of the current system. Through landmark judicial cases—including Taipei’s tourist hotels and luxury taxes, Tainan’s retroactive application of unit prices, and Taoyuan’s oil refinery disputes—the study evaluates the legality and appropriateness of the current legal framework.
Finally, referring to German real estate valuation models, the study proposes specific legal reforms, including clarifying statutory authorization in the House Tax Act, establishing unified national assessment rules, and adopting scientific valuation techniques.

一、專書(依姓氏筆畫順序)
吳庚、盛子龍行，政法之理論與實用，三民書局(股)公司，2020年10月增訂16版
李建良，行政法基本十講，元照出版有限公司，2018年9月8版
李惠宗，行政法要義，元照出版有限公司，2020年8版
林蕙真，中級會計學新論上冊，証業出版股份有限公司，2017年8月9版
林家祺，以信賴保護原則檢驗房屋稅—特定議題探討，收於謝哲勝等人編，房屋稅法律與政策，2015年5月1版，頁186-188。
柯格鐘，以信賴保護原則檢驗房屋稅—一般性探討，於謝哲勝等人編，房屋稅法律與政策，2015年5月1版，頁186-188。
柯格鐘，稅捐法秩序—稅捐、稅法與基本原則，新學林出版(股)公司，2023年9月1版
陳敏，德國租稅通則，司法院，2013年5一版，
黃茂榮、葛克昌、陳清秀，稅法各論，新學林出版(股)公司，2019年6月2版
賴碧瑩，現代不動產估價，理論與實務，元照出版有限公司，2022年6月四版
二、期刊論文(依姓氏筆畫順序)
李介民，稅基的計價標準與租稅優惠問題，月旦財經法雜誌，第25期，2011年6月，頁31-58。
李秉謙，我的房子是「高級住宅」? —兼評最高行政法院109年度判字第469號判決與「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」，月旦財稅實務議評，第17期，頁51-57。
花敬群，臺灣不動產稅制改革問題與方向，財稅研究，第43卷第5期，頁61-75。
范文清，豪宅稅之探討，會計師季刊，第265期， 2015年12月，頁17-26。
范文清，德國不動產稅制簡介，財稅研究，第44期第2卷，2015年3月，頁136-149。
柯格鐘，從法律觀點談臺灣租稅立法與稽徵程序的改進，財稅法令半月刊第43期5卷，2020年3月，頁21-35。
柯格鐘，論量能課稅原則，成大法學第14期，96年12月6日，頁55-118。
柯格鐘，一個合於公平的稅法體系，月旦財經法雜誌第33期，2013年11月，頁71-91。
盛子龍，土壤汙染管制區之土地與地價稅減免，東吳公法裁判研究會第三十五回，頁3-31。
盛子龍，租稅法上類型化立法與平等原則，中正財經法學第3期，2011年7月，頁149-190。
盛子龍，地方自治團體地方稅立法權之界限—花蓮縣礦石開採特別稅案相關判決之評釋，科技法學論叢第十九期，2023年12月，頁86-116。
陳汶津，對臺灣環境稅立法的幾點建議，中正財經法學第24期，2022年1月，頁165-226。
陳明燦，我國房屋現值評定法制問題分析—以房屋稅條例第11條為中心，臺灣環境與土地法學雜誌第7期，2013年9月，頁169-179。
陳明燦，房屋稅課稅稅基(房屋標準價格)評定因素之適法性分析，月旦財稅實務釋評第42期，2023年6月，頁37-43。
陳清秀，法治國原則在稅法上之適用(下)，植根雜誌29卷第10期，2013年10月，頁361-376。
陳清秀，豪宅稅之合法性探討—臺北高等行政法院102年訴字第417號判決評析，月旦裁判時報第26期，2014年4月，頁5-24。
陳清秀，房地產稅法上財產估價之原則及其權利救濟，月旦法學雜誌第292期，2019年8月，頁92-112。
陳清秀，房屋稅法制之檢討與展望(上)，稅務旬刊第2350期，2017年1月，頁7-13。
陳清秀，房屋稅法制之檢討與展望(中)，稅務旬刊第2351期，2017年1月，頁11-16。
陳清秀，房屋稅法制之檢討與展望(下)，稅務旬刊第2352期，2017年1月，頁18-24。
陳清秀，房屋現值估價爭議之探討—以臺南市房屋稅之房屋估價為例，植根雜誌第35卷第3期，2019年3月，頁81-92。
陳清秀，台灣房屋稅法律體系，植根雜誌第31卷第2期，2015年2月，頁41-70。
陳清秀，量能課稅與實質課稅原則(上)，月旦法學雜誌第183期，2010年8月，頁72-92。
陳清秀，社會國家原則在稅法上之運用(下)，台灣法學雜誌第165期，2010年12月，頁43-50。
陳清秀，論稅法上類型化，東吳公法論叢第2卷，2008年11月，頁197-253。
黃俊杰，房屋稅之稅基計算與轉授權禁止，稅務旬刊，2016年8月10日，頁7-17。
黃素津，臺北市房屋稅改作法與效益，稅務旬刊，2014年10月20日，頁7-12。
黃耀輝，從稅制面看台灣房地產偏低的交易和持有成本，收於：2011台灣地區房地產年鑑第六篇特別議題第二章，2011年，頁468-472。
楊智傑，房屋稅有效稅率與評定現值調整之爭議—租稅公平原則與絞殺禁止，財產法暨經濟法第63期，2021年3月，頁33-97。
蔡孟彥，日本不動產持有稅制之簡介與啟示(中)，稅務旬刊，2017年1月31日，頁25-30。
三、研討會論文(依姓氏筆畫順序)
盛子龍，房地產稅制改革與信賴保護，第27屆海峽兩岸財稅法學術研討會，2017年9月16日-17日。
張永明，房屋稅法制之展望，房屋稅法制之檢討與展望研討會，2016年12月19日，頁179-197。
董保城，從租稅法率主義探討豪宅稅的合憲性，房屋稅法制之檢討與展望研討會，2016年12月19日，頁47-61。
葛克昌，稅捐法定原則之侵蝕及其時代意義—兼評104年度4月份第2次最高行政法院房屋稅決議，房屋稅法制之檢討與展望研討會，2016年12月19日，頁63-77。
四、碩博士論文
葉憲卿，儲槽課徵房屋稅之研究，國立中正大學法律學研究所碩士論文，2011年6月。